Taşınmazlardaki ayıpların mahiyeti ve duruma göre ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı irdelendikten sonra, eksikler ve süresinde ihbar edildiği tespit olunan ayıplar yönünden satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde; doktrinde, “mutlak metot”, “nispi metot” ve “tazminat metodu” adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan “nispi Metot” olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580; K.1991/10870) Bu metoda göre satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.
Yargıtay
13. Hukuk Dairesi
Esas No:2013/19795
Karar No:2014/41200
K. Tarihi:23.12.2014
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Davacı, 13.08.2008 tarihinde imzalanan sözleşmeyle konut aldığını, sözleşme ve eki belgelerde konutun niteliğinin belirlendiğini, dairenin taahhüt edilenden m2 olarak daha küçük olduğunu, ısıtma sisteminde eksikler olduğunu, çevre düzenlemesi, otopark, çocuk oyun alanları ve spor kompleksinin yapılmadığını, diğer birçok eksikliğin olduğunu, taşınmazın ayıplı bu haliyle olduğunu, eksik inşa edildiğini ve vaat edilen tarihten sonra teslim edildiğini ileri sürerek şimdilik 10.000.00 TL tazminatın tahsilini istemiştir.
Davalı, dairenin sözleşmeye uygun olarak inşa edildiğini, eksik ve ayıplı imalat olmadığını, belirlenen sürede teslim edildiğini, taşınmazın vaat edildiği gibi 100 m2 olduğunu, diğer blokların inşası bitmediği için çevre düzenlemesinin yapılmadığını ve dairenin eksikliklerinin davacı yanca tamamlanmadığı için oturum iznini alınamadığı savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, 8.000,00 TL değer kaybının tahsiline, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.
1-Dava, davalıdan satın alınan bağımsız bölümde ve ortak alanlarında sözleşme ve eki belgelerde taahhüt edildiği halde hiç yapılmayan ya da eksik ve ayıplı yapılan işler ile kira tazminatının tahsili istemine ilişkindir. 4077 sayılı Kanunun 4. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın Ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK’nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, Borçlar Kanunu’nun bu konudaki 198. maddesi uygulanacaktır. Borçlar Kanunu’nun 198. maddesine göre, alıcı, teslim aldığı malı örf ve âdete göre, imkân hâsıl olur olmaz muayene etmek ve satıcının tekeffülü altında olan bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya derhal ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda adi bir muayene ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp mevcut olup da, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da derhal satıcıya ihbar etmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. Borçlar Kanunu’nun 198. maddesinde öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz. Hemen belirtmek gerekir ki eksik iş, yapılması gerektiği halde yapılmayan işleri, ayıplı iş ise eserde olması gereken vasıfla fiilen mevcut olan arasındaki farkları ifade eder. İşin yapılmayan kısmının teslim ve muayenesi söz konusu olamayacağından iş sahibinin eksik işler yönünden ihbarda bulunmasına ya da ihtirazı kayıt koymasına gerek yoktur. İş sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğü sadece ayıplı işler içindir. 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki eksiklikler nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir.
Taşınmazlardaki ayıpların mahiyeti ve duruma göre ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı irdelendikten sonra, eksikler ve süresinde ihbar edildiği tespit olunan ayıplar yönünden satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde; doktrinde, “mutlak metot”, “nispi metot” ve “tazminat metodu” adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan “nispi Metot” olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580; K.1991/10870) Bu metoda göre satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya bakılacak olursa; davacı satın alınan taşınmazda ayıplı ve eksik imalat olduğunu iddia etmiş olup mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporu ve ek raporda dava konusu edilen hususların açık ayıpmı yoksa gizli ayıp mı veya eksik ifamı olduğu konusunda bir değerlendirme yapılmamıştır. Bilirkişi raporu yetersiz olup bu haliyle hükme esas alınması mümkün değildir. Yetersiz ve eksik bilirkişi raporuna dayanarak karar verilmesi hukuken doğru olmamıştır. Davacı dava dilekçesinde “tespit edilecek diğer eksiklikler ve ayıplar” bedelini talep etmiş olup bu eksik ve ayıpların neler olduğu açıkça anlaşılmamaktadır. Mahkemece, öncelikle HMK gereğince davacıya talebi tam olarak açıklattırılarak, konusunda uzman bilirkişi heyeti oluşturulup sözleşme ve eki belgelerin incelenip açıklandığı ve az yukarıda açıklanan hususları içeren bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca uygun karar verilmesi gerekir. Hal böyle olunca; mahkemece, öncelikle talep açıklattırılıp, konusunda uzman bilirkişi heyeti oluşturularak denetime açık ve yeterli rapor alınıp hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken açıklanan hususlar göz ardı edilerek yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
2-Bozma nedenine göre tarafların sair temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada yer olmadığına,
SONUÇ: Yukarıda 1.bentte açıklanan nedenle kararın BOZULMASINA, 2.bentte açıklanan nedenle tarafların sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, Peşin alınan harcın istek halinde davalıya iadesine, HUMK’nun 440/1 maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 23.12.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.
