YARGITAY
11. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/206
K. 2004/11532
T. 25.11.2004
• İSKAN RUHSATININ ALINMAMASI ( Kiralanan Yerin Yapı Kullanma İzin Belgesinin Bulunmamasının Sözleşmenin Feshi için Haklı Neden Olması )
• SÖZLEŞMENİN FESHİ ( Davacının Hukuki Ayıbı Bildiği Kabul Edileceğinden Dolayı Kira Sözleşmesini Fesihte Haklı Olmadığının Kabul Edilmesinin Gerekmesi )
• TAZMİNAT KALEMLERİNİN BELİRLENMESİ ( Olayda Tarafların Birlikte Kusurlu Oldukları Gözetilerek Tazminat Taleplerinin Buna Göre Değerlendirilmesinin Gerekmesi )
• MUTERAFIK KUSUR ( Kiralayanın da Kira Sözleşmesi ile Kiralananın İçinde Bulunduğu İş Merkezinin Taahhüt Etmiş Olduğu Süre İçerisinde Yapı Kullanma İznini Alamamış Olmasından Dolayı Kusurlu Olması )
• HAKİMİN TALEPLE BAĞLILIĞI ( Davacı Ek Davasında Dövize Dayalı Alacak Kalemleri için Faiz Talebinde Bulunulduğu Tarih Dikkate Alınmadan İlk Dava Tarihinden Önceki Bir Tarihten İtibaren Faize Hükmedilmesinin Hatalı Olması )
• HUKUKİ AYIP ( Kiralananın Mevcut Hali ile Çalışma İzni Alınamayacağını Bilen Davacının Mecuru Teslim Aldığı Tarihte Bu Hukuki Ayıbı Bildiğinin Kabul Edilmesi )
1086/m.74
ÖZET : Mahkemece kiralanan yerin yapı kullanma izin belgesinin bulunmamasının sözleşmenin feshi için haklı neden olduğu kabul edilmiş ise de; kira sözleşmesinin imzalandığı ve kiralananın davacıya teslim edildiği tarihlerde iş merkezinin inşaat halinde olduğu, anılan evrelerde binanın yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığının kiracı tarafından bilindiği konusunda uyuşmazlık yoktur. Kiralananın bu hali ile çalışma izni alınamayacağını bilen davacının, mecuru teslim aldığı tarihte bu hukuki ayıbı bildiği ve kira sözleşmesini fesihte haklı olmadığının kabulü gerekir.
Ancak, kiralayan da kira sözleşmesinin 4 ncü maddesi ile kiralananın içinde bulunduğu iş merkezinin 2000 yılının üçüncü üç aylık dönemi olarak taahhüt etmiş olmasına karşın yapı kullanma iznini bu süreye kadar alamamış olmasından dolayı kusurludur. O halde tarafların olayda birlikte kusurlu oldukları gözetilerek tazminat talepleri buna göre değerlendirilmek gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenle davalı yararına bozulması gerekmiştir.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi’nce verilen 15.10.2003 tarih ve 2001/115-2003/413 sayılı kararın Yargıtay’ca duruşmalı olarak incelenmesi davalı ve muk.davacı vekili tarafından istenmiş olmakla, duruşma için belirlenen 23.11.2004 günde davalı ve mukabil davacı avukatı Pelin C. ile davacı ve mukabil davalı avukatı Semih U. gelip, temyiz dilekçesinin de süresinde verildiği anlaşıldıktan ve duruşmada hazır bulunan taraflar avukatları dinlenildikten sonra, duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakılmıştı. Dava dosyası için Tetkik Hakimi Ali Orhan tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili, müvekkilinin iki ayrı sözleşme ile davalıya ait dükkanları kaba inşaat halinde iken kiralayıp işletme amacına uygun olarak tefriş ettiğini, tüm edimleri yerine getirmesine rağmen davalının mecura ait iskan ruhsatını temin edemediği gibi müvekkilinin rızası alınmaksızın ve talepte bulunulmaksızın dava dışı şirketten alınan elektrik malzemesi bedeli ve işçilik bedeline muhatap edildiğini ve müvekkilinin haklı olarak ödeme yapmaması gerekçe gösterilerek elektriğinin kesildiğini, keşide edilen 2 nci ihtarnameye rağmen sözleşmeye aykırılığın giderilmemesi üzerine sözleşmenin müvekkilince feshedildiğini ileri sürerek, 50.000.000.000.-TL manevi tazminat, 21.010 USD sözleşme teminatı, 10.090 USD komisyon ücreti, 14.010 USD götürü kira bedeli, 2.340 USD teknik ve kontrolörlük ücreti, 2.000 USD+27.015.533.286.-TL makine ve ekipman bedeli, 5.035.620.813.-TL yatırım inşaat bedeli ve reklam gideri ile atiye terk edilen 4.815.830.000.-TL yoksun kalınan kârın davalıdan tahsilini istemiştir.
Davalı vekili, sözleşme ve şartname gereğince elektrik branşmanını faaliyete geçirme yükümlülüğünün kiracıya ait olduğunu, iskan ruhsatının olmamasının Karşıyaka ve Çığli Belediyeleri arasında çıkan yetki uyuşmazlığından kaynaklandığını ve müvekkilinin kusurunun bulunmadığını, bu nedenlerle sözleşmenin feshinin haksız olduğunu, komisyon bedelinin dava dışı firmaya ödendiğinden müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını, götürü kira bedelinin ise sözleşme tarihi ile iş merkezinin halka açış tarihi arasında bir defaya mahsus yapılan ödeme olması nedeniyle sözleşmenin fesih nedenine bağlı olmaksızın iadesinin mümkün olmadığını, iş merkezi ve müşterilerin güvenliği açısından ödenen teknik hizmet bedelinin sağlanan hizmetlerin karşılığı olması, reklam giderlerinin davacının işletmesi ile ilgili olması nedeniyle de istenemeyeceğini, teminatın iadesine diyecekleri bulunmadığını, makine ve ekipmanın tahliyede kiralayana bırakılmasının sözleşme hükmü olması nedeniyle davacı yanca götürülmesi karşısında bedelinin müvekkiline ödenmesi gerektiğini savunarak, asıl davanın reddi ile karşı davasında 154.930 USD sözleşmenin 22 nci maddesine aykırı feshi nedeniyle bakiye kira bedeli ve 12 aylık kira bedeli, 20.000 USD makine ve ekipman bedeli, 9.000 USD tahliye sırasında oluşan zarar ile vaktinden önce tahliyeye dayalı ticaret merkezinin canlılığının ve müşteri akışının aksatılmasına dayalı 15.000.000000.-TL tazminatın karşı davalıdan tahsilini istemiştir.
Mahkemece, toplanan kanıtlar ve bilirkişi raporuna göre, davalının BK.nun 249 ncu maddesi gereğince iskan ruhsatı alamadığı mecuru ayıpsız olarak kiracıya teslim borcunu yerine getirmediğinden ve fiilen kullanım olanağı sağlamadığında davacının sözleşmeyi haklı olarak feshettiği, haklı fesih nedeniyle kiracı davacının teminat, komisyon, götürü kira, teknik kontrolörlük, yatırım ve reklam bedelini isteyebileceğini, makine ve ekipman bedeli ile yoksun kalınan kazancın atiye terk edildiği, manevi tazminat koşullarının oluşmadığı, karşı dava açısında da sözleşmenin haklı nedenle feshedilmiş olması nedeniyle karşı davacının sözleşmenin 22/1 nci maddesine dayanarak talepte bulunamayacağı, ancak tahliye sırasında oluşan zararın istenebileceği gerekçesiyle 47.460 USD.nın 04.03.2001 tarihinden itibaren devlet bankalarının 1 yıllık vadeli döviz mevduatına uyguladığı en yüksek faiz ile birlikte, 5.035.620.813.-TL.nın da aynı tarihten itibaren yasal faizi ile birlikte karşı davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Kararı, davalı karşı davacı vekili temyiz etmiştir.
1- Dosya içindeki bilgi ve belgeleri, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre davalı -karşı davacı vekilinin yerinde görülmeyen ve aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Davacının kira sözleşmesinin imzalanmasında aracılık eden 3 ncü kişiye yaptığı komisyon ücreti ödemesi davalı yandan istenebilecek bir tazminat kalemi değildir. O halde komisyon ücreti ile ilgili istemin reddi gerekir.
3- Davacı vekili, mecurun yapı kullanma izin belgesinin alınmadığını ve davalının işyerinin elektriğini kesmesi nedeniyle kira sözleşmesine uygun olarak mecuru kullanma olanağının kalmadığını ileri sürerek sözleşmenin haklı bu nedenlerle feshedildiğini iddia etmiştir.
Mahkemece kiralanan yerin yapı kullanma izin belgesinin bulunmamasının sözleşmenin feshi için haklı neden olduğu kabul edilmiş ise de; kira sözleşmesinin imzalandığı ve kiralananın davacıya teslim edildiği tarihlerde iş merkezinin inşaat halinde olduğu, anılan evrelerde binanın yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığının kiracı tarafından bilindiği konusunda uyuşmazlık yoktur. Kiralananın bu hali ile çalışma izni alınamayacağını bilen davacının, mecuru teslim aldığı tarihte bu hukuki ayıbı bildiği ve kira sözleşmesini fesihte haklı olmadığının kabulü gerekir.
Ancak, kiralayan da kira sözleşmesinin 4 ncü maddesi ile kiralananın içinde bulunduğu iş merkezinin 2000 yılının üçüncü üç aylık dönemi olarak taahhüt etmiş olmasına karşın yapı kullanma iznini bu süreye kadar alamamış olmasından dolayı kusurludur. O halde tarafların olayda birlikte kusurlu oldukları gözetilerek tazminat talepleri buna göre değerlendirilmek gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenle davalı yararına bozulması gerekmiştir.
4- Davacı, işyerinin elektriğinin kesilmesinin de sözleşmeye aykırılık oluşturduğunu ve bu durumun dahi haklı fesih nedeni olduğunu ileri sürmüş olmasına rağmen mahkeme karar gerekçesinde bu iddiayı değerlendirmemiştir. O halde bu açıdan da eksik incelemeye dayalı kararın bozulması gerekmiştir.
5- Kabul şekli bakımından ise; davacı ek davasında dövize dayalı alacak kalemleri için 03.03.2001 tarihinden itibaren faiz yürütülmesini istemiş olmasına rağmen, ek davanın 18.12.2001 tarihli oturumunda ilk dava tarihinden itibaren faiz talebinde bulunmuştur. Oysa mahkemece HUMK.nun 74 ncü maddesine aykırı olarak ilk dava tarihinden önceki bir tarihten itibaren faize hükmedilmesi de bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı-karşı davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2, 3, 4 ve 5 nolu bentlerde açıklanan nedenlerle kararın mümeyyiz davalı-karşı davacı yararına BOZULMASINA, takdir edilen 375.000.000.-TL duruşma vekillik ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 25.11.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
