KİRALAYANIN BORÇLARI ( Taşınmazı Kira Sözleşmesine Uygun Kullanmaya Müsait Teslim Etme Yükümlülüğü )

YARGITAY

11. HUKUK DAİRESİ

E. 2002/1079

K. 2002/1394

T. 19.2.2002

• KİRA SÖZLEŞMESİNİN İPTALİ TALEBİ ( Kiralanan Taşınmazın Ruhsatsız Olması Nedeniyle Kira Amacına Uygun Kullanılamaması )

• RUHSATSIZ YAPININ KİRAYA VERİLMESİ – Kiralayanın Borçlarını Yerine Getirememesi ( Kira Sözleşmesinin İptali Talebi )

• KİRALAYANIN BORÇLARI ( Taşınmazı Kira Sözleşmesine Uygun Kullanmaya Müsait Teslim Etme Yükümlülüğü )

818/m.249

ÖZET : Davaya konu kiralananın ruhsatsız olduğu ve kira sözleşmesinin konusu olan sinemaya dönüştürülmesi imkanının mevcut mevzuata göre sözleşmenin kurulduğu anda bulunmadığı yanlar arasında çekişmesizdir. BK.nun 249. maddesi gereğince, kiralayan, akitten maksut kullanmaya salih bir halde, kiralananı kiracıya teslimle yükümlüdür. Davaya konu taşınmazın ise sözleşme kurulduğu tarihte ruhsatsız olduğu açıktır. Davalı kiralayanın kendi taşınmazındaki bu hukuki ayıbı bilmesi gerekmektedir. Davalı kiracıya bu konuda araştırma yükümlülüğü ve sonucuna katlanma sorumluluğu getirilemez.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada İzmir Asliye 2.Ticaret Mahkemesince verilen 8.2.2001 tarih ve 2000/518-2001/117 sayılı kararın Yargıtayca incelenmesi duruşmalı olarak davacılar vekili tarafından istenmiş olmakla, duruşma için belirlenen 5.2.2002 günde davacı avukatı Aydın Pura ile davalılar avukatı H.Sultan Kalemci gelip, temyiz dilekçesinin de süresinde verildiği anlaşıldıktan ve duruşmada hazır bulunan taraflar avukatları dinlenildikten sonra duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakılmıştı. Dava dosyası için Tetkik Hakimi Hüseyin Ulus tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:
KARAR : Davacılar vekili, müvekkillerinin gerekli tadilatlar yapıldıktan sonra sinema olarak işletmek üzere, davalılara ait taşınmazı özel bir sözleşme ile kiraladıklarını; ancak binanın ruhsatsız olduğunun ve tadilat yapılamayacağının, aldatılarak hataya düşürüldüklerinin ortaya çıktığını ileri sürerek, sözleşmenin geçersiz olduğunun ve iptali gerektiğinin tespitini, sadece miktar kısmı dolu teminat senedinin ve 12.000 dolarlık çekin iptalini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, iddiaların doğru olmadığını ve davacıların gerekli girişimlerde bulunmadıklarını savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkemece toplanan delillere göre, kiracı tacirin sözleşme imzalamadan önce kiralananın müsait olup olmadığını araştırmak zorunda olduğu, tadilat izni veya işletme ruhsatı temin edilememesi halinde kiralayana hiçbir sorumluluk yüklenemeyeceğinin sözleşme ile kararlaştırıldığı, asıl sözleşmeden sonra ek sözleşme düzenlendiği ve irade fesadı hallerinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir.
Dava, kira sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine dair hüküm kurulmuştur.
Davaya konu kiralananın ruhsatsız olduğu ve kira sözleşmesinin konusu olan sinemaya dönüştürülmesi imkanının mevcut mevzuata göre sözleşmenin kurulduğu anda bulunmadığı yanlar arasında çekişmesizdir. Yanlar arasındaki çekişme, sözleşmede kiralayanı koruyan hükümlerin bağlayıcılığı ve kiracının sözleşmeden doğan sorumluluğu noktalarında toplanmaktadır.
BK.nun 249. maddesi gereğince, kiralayan, akitten maksut kullanmaya salih bir halde, kiralananı kiracıya teslimle yükümlüdür. Davaya konu taşınmazın ise sözleşme kurulduğu tarihte ruhsatsız olduğu açıktır. Davalı kiralayanın kendi taşınmazındaki bu hukuki ayıbı bilmesi gerekmektedir. Davalı kiracıya bu konuda araştırma yükümlülüğü ve sonucuna katlanma sorumluluğu getirilemez. Çünkü kiracı, kira sözleşmesinde belirttiği maksatlarına uygun bir kiralanan teslim alacağını beklemektedir. Kiralayanın böyle bir ayıbı bilerek ve gizleyerek taşınmazını kiraya vermesi ise kötüniyetli bir davranış olur ve korunamaz. Öte yandan, bir an için kiralayanın imar durumunu bilmeden taşınmazını kiraya verdiği kabul edilseydi dahi, bu durum en azından ağır kusur teşkil edecekti. BKnun 99/1. maddesi uyarınca, hile veya ağır kusur halinde duçar olacak sorumluluktan borçlunun iptidaen beraatını tazammun edecek her şart batıl olacağından, davalının, sözleşmenin özel şartlar 14. maddesinde yer alan ve inşaat, onarım vs işlere resmi mercilerce müsaade edilmemesi halinde kiralayana herhangi bir sorumluluk yüklenemeyeceği hükmüne dayanarak, kiralananı sözleşme maksadına uygun kullanıma hazır teslim sorumluluğundan kurtulması mümkün olmayacaktır.
Diğer taraftan, sözleşme tadilatı inşaat ruhsat başvurusu öncesinde ve ilk sözleşmeden hemen bir ay sonra yapılmış olup, sadece kira süresini değiştirmeye yönelik bulunmaktadır ve davacı yönünden kiralananın ruhsatsız olmasına muvafakat verilmesi anlamını taşımamaktadır.
Mahkemece, kiralananın akitten maksut kullanmaya salih bir halde kiracıya teslimi imkanının kira sözleşmesi yapıldığı esnada bulunmadığı ve kiralayanın bu sorumluluktan kurtulma şartlarının geçersiz olduğu gözetilerek sonucuna göre inceleme yapılarak bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi yerinde görülmediğinden kararın bu nedenle davacılar yararına bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davacılar yararına BOZULMASINA,250.000.000 lira duruşma vekillik ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 19.2.2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.