YARGITAY
11. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/11462
K. 2004/7247
T. 29.6.2004
• KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ( Hukuki Ayıbı Bilerek Kiralananı Teslim Alan Kiracının Sözleşmeyi Fesihte Haksız Olduğu )
• HUKUKİ AYIBI BİLEREK KİRALANANIN TESLİM ALINMASI ( Kiracının Kira Sözleşmesini Haksız Olarak Feshettiğinin Kabulü Gereği – Kira Sözleşmesi Uyarınca Teminatın İadesi Koşullarının Buna Göre Tartışılması Gereği )
• YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ OLMADAN İŞYERİNİN KİRAYA VERİLMESİ ( Bu Belgeyi Öngörülen Tarihte Edinemeyen Kiralayanın Kusurlu Olduğu Gözetileceği – Kira Sözleşmesi Uyarınca Teminatın İadesi Koşullarının Buna Göre Tartışılması Gereği )
• TEMİNATIN İADESİ TALEBİ ( Yapı Kullanma İzin Belgesini Öngörülen Tarihte Edinemeyen Kiralayanın Kusurlu Olduğunun Gözetileceği – Kira Sözleşmesi Uyarınca Teminatın İadesi Koşullarının Buna Göre Tartışılması Gereği )
818/m.249
ÖZET : Mahkemece, hukuki ayıbı bilerek kiralananı teslim alan kiracının sözleşmeyi fesihte haksız olduğu, ancak, yapı kullanma izin belgesi olmadan işyerini kiraya veren ve bu belgeyi öngörülen tarihte edinemeyen kiralayanın da kusur olduğu gözetilerek kira sözleşmesinin 8 nci maddesi hükmü uyarınca teminatın iadesi koşullarının buna göre tartışılması gerekir.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi’nce verilen 11.06.2003 tarih ve 2001/164-2003/235 sayılı kararın Yargıtay’ca incelenmesi duruşmalı olarak davalı vekili tarafından istenmiş olmakla, duruşma için belirlenen 29.06.2004 günde davacı avukatı Mestan Yavuz Yılmaz ile davalı avukatı Piyare Erdem gelip, temyiz dilekçesinin de süresinde verildiği anlaşıldıktan ve duruşmada hazır bulunan taraflar avukatları dinlenildikten sonra, duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakılmıştı. Dava dosyası için Tetkik Hakimi Ali Orhan tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili, müvekkilinin davalıdan kiraladığı işyerinin ruhsatının alınamaması nedeniyle sözleşmeden beklenen faydanın sağlanamadığını ileri sürerek, sözleşmenin feshinin tespiti ile 8.274 USD akit teminatı, 6.454 USD kira avansı, 1.170 USD teknik kontrollük hizmetleri bedeli, 4.647 USD pazarlama komisyonu 823.827.366.-TL sayaç bedeli ve belediyeye ödenen ceza bedeli 1.000.000.000.-TL kazanç kaybı, 24.192.522.500.-TL dekorasyon bedelinin davalıdan tahsilini istemiştir.
Davalı vekili, davacının kira sözleşmesini imzaladığı sırada iş merkezinin iskan ruhsatlı olmadığını bildiğini, bu nedenle sözleşmenin feshi için haklı neden bulunmadığını, komisyon ücretinin müvekkiline ödenmediğini, kira avansının sözleşme imza tarihinden iş merkezinin halka açıldığı tarih arası için verildiğini ve kira bedeli olması nedeniyle istenemeyeceğini, teknik hizmet bedelinin de iş merkezinin elektrik, klima, tesisat ve güvenlikle ilgili olması nedeniyle teknik kontrolörlük firmasına ödendiğini ve geri istenemeyeceğini, teminat bedelinin ise sözleşmenin 8 nci maddesi gereğince bir kısım mahsuplardan sonra kalanının ancak yatırıldığı günün kuru üzerinden TL olarak ve faizsiz istenebileceğini, mecurda yapılan düzenleme ve güzelleştirme ile ilgili işlerin sözleşmenin 17 nci maddesi gereğince tahliye sırasında müvekkili kiralayana bırakılacağından bu masrafların istenemeyeceği gibi, aynı maddenin delil sözleşmesi niteliğinde olan hükmü gereğince mimari raporun bu hususta gözönünde tutulması gerektiğini savunarak, asıl davanın reddi ile davacının tahliye sırasında mecura verdiği zarar için 100.000.000.-TL ve haksız fesih nedeniyle 22 nci madde gereğince 1 yıllık kira bedeli tutarı ve kira bedeli toplamı 47.542 USD.nın davacı karşılık davalıdan tahsilini istemiştir.
Mahkemece, toplanan kanıtlar ve bilirkişi raporuna göre, davacıya kiralanan işyerinin kira sözleşmesi ve dava aşamasında da yapı kullanma bulunmadığından işyeri açma ruhsatı alınamadığı ve belediyece davacının idari para cezasına maruz bırakıldığı, ihtara rağmen yapı kullanma izninin alınamadığı, mecurun kullanıma elverişli biçimde davacıya teslim edilmemesi nedeniyle sözleşmenin feshinin haklı olduğu, haklı fesih sonucunda davacının yoksun kalınan kazanç ve idari para cezası dışındaki kalemleri talep hakkı bulunduğu, davalının karşı davadaki kira sözleşmesinin feshine dayalı kira bedeli alacağının, feshin haklı nedene dayanması nedeniyle istenemeyeceği, mecurun tahliye sırasında zararlandırılmasına dayalı 100.000.000.-TL tazminat isteminin yerinde görüldüğü gerekçesiyle asıl davanın kısmen kabulüne, sözleşmenin feshinin tespitine, 20.545 USD.nın ve 24.192.522.500.-TL.nın dava tarihinden itibaren döviz ve yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, karşı davanın kısmen kabulü ile 100.000.000.-TL.nın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davacı karşı davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Kararı, davalı karşı davacı vekili temyiz etmiştir.
1- Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre, davalı karşı davacı vekilinin yerinde görülmeyen ve aşağıdaki bentler kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Davacı vekili, davalıdan kiralanan işyerinin bulunduğu iş merkezinin yapı kullanma izin belgesi olmadığından işyeri ruhsatı alınamadığını, bu nedenle belediyenin yaptırımlarına maruz kalan müvekkilinin kira sözleşmesini haklı olarak feshettiğini ileri sürerek, demirbaş, tefrişat-dekorasyon bedelleri ile sözleşme yapılırken ödenen teminat ve komisyon ödemelerinin yanında yoksun kalınan kardan doğan zararın tazminini talep etmiştir.
Davalı ve karşılık davacı ( kiralayan ) vekili ise, işyerinin inşaat halinde iken kiraya verildiğini, kiracının yapı kullanma izin belgesi olmadığını, sözleşme yapıldığında bildiğini, esasen bu eksikliklerin tamamlanmasının da sözleşmeyle kiracıya yüklendiğini, hukuki ayıp diye nitelendirilen bu eksikliği bilerek kiralananı teslim alan kiracının daha sonra BK.nun 249 ncu maddesi hükmüne dayanarak sözleşmeyi feshedemeyeceğini savunarak, asıl davanın reddini, karşılık davada ise, sözleşmenin 22 nci maddesince öngörülen haksız feshe dayalı bir yıllık kira bedeli tutarı tazminat ile 2001 Nisan ayı kira parasının tahsilini istemiştir.
Kira sözleşmesinin imzalandığı ve kiralananın kiracıya teslim edildiği tarihlerde iş merkezinin inşaat halinde olduğu, anılan evrelerde binanın yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığının kiracı tarafından bilindiği uyuşmazlık konusu olmadığı gibi, dosyadaki kanıtlar ile de sabittir. Kiralananın bu hali ile çalışma izni alınamayacağını bilen davacı kiracının, kiralananı teslim aldığı tarihte bu hukuki ayıbı bildiğinin ve kira sözleşmesini haksız olarak feshettiği kabul edilmelidir. Ancak, kiralayan da, kira sözleşmesini 4 ncü maddesiyle kiralananın da içinde bulunduğu iş merkezinin halka açılma tarihini 2000 yılının üçüncü üç aylık dönemi olarak taahhüt etmiş olmasına karşın yapı kullanma izin belgesini bu zaman dilimi içerisinde sağlayamamış olmasından dolayı kusurludur. Bu durum karşısında mahkemece, hukuki ayıbı bilerek kiralananı teslim alan kiracının sözleşmeyi fesihte haksız olduğu, ancak, yapı kullanma izin belgesi olmadan işyerini kiraya veren ve bu belgeyi öngörülen tarihte edinemeyen kiralayanın da kusur olduğu gözetilerek kira sözleşmesinin 8 nci maddesi hükmü uyarınca teminatın iadesi koşullarının buna göre tartışılması gerekirken, yazılı biçimde karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle davalı ve karşı davacı İntem A.Ş. yararına bozulması gerekmiştir.
3- Kabul şekline göre de, davacının dava dışı şirkete ödediği komisyon bedelinden davalı karşı davacı sorumlu bulunmadığı halde bu miktarın da davalı karşı davacıdan tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda ( 1 ) nolu bentte yazılı nedenlerle davalı karşı davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE, ( 2 ) ve ( 3 ) nolu bentlerde açıklanan nedenlerle kararın davalı karşı davacı İntem A.Ş., yararına BOZULMASINA, takdir edilen 375.000.000.-TL duruşma vekillik ücretinin davacı karşı davalıdan alınarak davalı karşı davacıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 29.06.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
