Taşınmaz rehni, bir alacağı güvence altına almak amacıyla belirli bir taşınmaz üzerinde kurulan ve borç zamanında ifa edilmediği takdirde, alacaklıya yetkili organlar vasıtasıyla taşınmazı paraya çevirerek, taşınmazın bedelinden alacağını tahsil etme yetkisi veren sınırlı ayni haktır.
Taşınmaz rehninin Türk Medeni Kanunu’nun 850. Maddesi hükmü gereğince ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi olmak üzere üç türü bulunmaktadır. Ayni haklarda sınırlı sayı esası geçerli olduğu için işbu türlerden başka türde taşınmaz rehni kurulması mümkün değildir. Konunun kapsamını genişletmemek amacıyla kısaca değinmek gerekirse; İpotek, sadece belirli bir alacağa güvence sağlama fonksiyonuna sahip olup tedavül fonksiyonu bulunmamaktadır17. İpotekli borç senedi güvence fonksiyonunun yanında taşınmazın değerini tedavül ettirme fonksiyonuna sahiptir1. İrat senedi ise sadece tedavül ettirme fonksiyonu taşımaktadır.
Türk Medeni Kanunu’nun 81. Maddesinin ikinci fıkrasında “yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilir” denildiği için taşınmaz rehninin tüm türleri açısından yabancı para alacağının güvence altına alınabileceği düşünülebilecektir. Ancak doktrinde yabancı para üzerinden kurulacak taşınmaz rehninin sadece belirli özellikteki alacağa güvence sağlama amacı taşıdığı için sadece ipotek biçimde kurulabileceği ifade edilmektedir20. Bu düşünce gerekçe olarak; ipotekli borç senedi ile irat senedinin tedavül fonksiyonunun sonucu olarak, alacak ve rehnin yer aldığı kıymetli evrak niteliğindeki bir senedin düzenlenmesiyle beraber soyut bir alacak doğduğunu, rehnin kurulmasına neden olan temel borç ilişkisi varsa borcun yenileme yoluyla sona erdiğini, bu durumun ise kredi dolayısıyla tanı- nan yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulması imkanını ortadan kaldırdığını, zira senetlerin düzenlenmesiyle doğan alacağın kredi alacağı olmadığını göstermektedir. Yabancı para üzerinden taşınmaz rehni sadece ipotek biçimde kurulabilecektir.
Medeni Kanunun 851. maddesinde taşınmaz rehninin herhangi bir alacak için kurulabilmesi imkanı getirilmesine rağmen; yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulmasını düzenleyen aynı maddenin ikinci fıkrasında alacağın bir krediden kaynaklanması gerektiği kural altı- na alınmıştır.
Medeni Kanun’un 851/2 maddesinde yabancı para ipoteğinin ancak yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile kurulabileceği kabul edilmiştir. Yabancı para üzerinden olmayan, yabancı paraya endekslenemeyen ve doğrudan doğruya Türk lirası üzerinden verilen krediler için yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilmesi mümkün değildir.
Yabancı para üzerinden kredide, kredi kuruluşu krediyi yabancı para birimi ile vermekte olup kredi alanın borcu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 99. Maddesi gereğince bir yabancı para borcudur30. Taraflar sözleşmede aynen ifayı kararlaştırmadıkça veya bu anlama gelen bir ifade kullanmadıkça, kredi borçlusu borcunu ödeme gününde yabancı para üzerinden ya da ödeme günündeki rayiç üzerinden Türk lirası olarak ödeme konusunda seçimlik yetkiye sahiptir. Yine alacaklının da Ülke parası dışında başka bir para birimiyle belirlenmiş ve sözleşmede aynen ödeme ya da bu anlama gelen bir ifade de bulunmadıkça, borcun ödeme gününde ödenmemesi üzerine bu alacağının aynen veya vade ya da fiilî ödeme günündeki rayiç üzerinden Ülke parası ile ödenmesini talep etme hususunda seçimlik yetkisi bulunmaktadır.
Yabancı para ölçüsüyle kredi ise yabancı paraya endeksli olarak Türk parasıyla verilen kredidir. Yabancı para ölçüsüyle kredide, kredi borç- lusu krediyi Türk lirası olarak almakta fakat ödemeyi, yabancı paranın ödeme günündeki karşılığı üzerinden Türk lirası ile yapmaktadır.
Medeni Kanun’un 851. maddesinin ikinci fıkrasında kredinin kredi kuruluşu tarafından verilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Kredi kuruluşunun tanımı yine 5411 sayılı Bankacılık Kanunu’nun 3 ve diğer maddelerine göre yapılacaktır. Buna göre başlıca kredi kuruluş- ları mevduat bankaları, katılım bankaları, kalkınma ve yatırım bankaları, finansal kiralama şirketleri, faktoring şirketleri ve finansman şirketleri olarak sayılabilir.
Medeni Kanun 851. Maddesinin dördüncü fıkrasında yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsüyle verilecek krediler için taşınmaz rehninin ancak Bakanlar Kurulunca belirlenecek yabancı para birimi üzerinden kurulabileceği hükme bağlanmıştır.
Bakanlar Kurulu, 23.03.2002 tarihinde yürürlüğe giren, Taşınmazlar Üzerinde Rehin Hakkı Kurulabilecek Yabancı Paralar Hakkında 05.02.2002 tarih ve 2002/3813 sayılı kararı ile para birimini Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankasınca akım satım konusu yapılan döviz cinsleri olarak belirlemiştir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 26.03.2002 tarih ve 074/123-961 sayılı Genelgesinde53, Merkez Bankasınca alım satımı yapılan yabancı paralar, ABD Doları, Avustralya Doları, Danimarka Kronu, İngiliz Sterlini, İsviçre Frankı, İsveç Kronu, Japon Yeni, Kanada Doları, Kuveyt Dinarı, Norveç Kronu, Suudi Arabistan Riyali ve Euro olarak sıralanmıştır.
Yine Medeni Kanunun 851. maddesinin ikinci fıkrasının ilk cümlesinde rehinli alacak hangi para birimi üzerinden belirlenmişse, o derecenin miktarının da bu para birimi ile belirlenmesi gerektiği hükme bağlanmış- tır. Dolayısıyla yabancı para üzerinden taşınmaz rehni kurulabilmesi için rehin yükü miktarı ile güvence altına alınan alacağın miktarının Bakanlar Kurulunca karar verilen türden ve aynı olması gerekmektedir.
