TAPU İŞLEMİ • ADİ YAZILI SENET
ÖZET: Tapuda resmi memur önünde yapılan işlem taşınmazın mülkiyetinin nakledilmesi hususunda BK’nın 213. TMK’nın 634 ve 2644 sayılı
Tapu Kanununun 26. maddeleri uyarınca geçerlilik kazanır. Alıcının bedelden doğan borcunu tümüyle yerine getirmemiş olması resmi sözleşme ile doğan hukuki sonucu değiştiremez. Adi yazılı senetteki gerçek bedelden bir kısmının ödenmemesi satıcıya, bedelin ödenmeyen bölümünün tahsilini isteme hakkı verir. Y. HGK. E. 2011/13-716, K. 2012/106, T. 29.02.2012
Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 2. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair
verilen 15.04.2009 gün ve 2008/227 E. – 2009/130 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 02.02.2010 gün ve 2009/7505 E. – 2010/1107 K. sayılı ilamı ile;(…Davacılar, Çankaya Kızılay mevki (1) no’lu parselde bulunan binadaki 6 adet dükkanı, 28.2.2008 tarihli protokol ile davalıya sattıklarını, 12.3.2008 tarihinde taşınmazların tapu devirlerinin de yapıldığını, protokol gereğince satış bedeli 250.000 YTL olup bu bedelin 30.000 YTL’sinin kaparo olarak ödendiğini, kalan bedelin ise tapu devrinden sonra ödeneceğinin kararlaştırıldığını, tapu devri yapıldıktan sonra kalan bedelin 170.000 YTL’lik kısmının çek verilmek suretiyle ödendiğini, kalan 50.000 YTL’lik kısmının ise ödenmediğini ileri sürerek, 50.000 YTL’nin ihtar tarihi olan 31.3.2008 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte ödetilmesine karar verilmesini istemişlerdir. Davalı, kurucusu olduğu “A.. T.. Ç. Sağlık Vakfı”na gelir sağlamak
için 6 adet dükkanı davacılardan satın aldığını, taşınmazların tahliye edilmemesi nedeniyle men’i müdahale davası açması üzerine davacı-
ların da eldeki davayı açtıklarını, tarafların edimlerini 12.3.2008 tarihinde tapuda ifa ettiklerini, satış bedeli alınmadan tapu devrinin yapılmasının mümkün olmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, taşınmazın gerçek satış bedelinin 250.000 YTL olduğu, peşin ödenen 30.000 YTL ile çekle ödenen 170.000 YTL dışında geriye
Yargıtay Kararları 381 kalan 50.000 YTL’lik satış bedelinin ödenmediği benimsenerek davanın
kabulüne, 50.000 YTL’nin 31.3.2008 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, davacılar tarafından davalıya satılan taşınmazların bakiye satış bedelinin ödetilmesi istemine ilişkin olup, 28.2.2008 tarihinde
haricen düzenlenen protokol sonrasında, 12.3.2008 tarihinde tapuda resmi satışın yapıldığı, aynı gün davalı AT tarafından keşide edilen
170.000 YTL bedelli çekin de, davalıya ait banka hesabından davacı şirket müdürü olan NP tarafından tahsil edildiği sabit olup, uyuşmazlık
konusu değildir. Davacı, taşınmazların gerçek satış bedelinin haricen düzenlenen sözleşmede olduğu gibi 250.000 YTL olduğunu, peşin ödenen 30.000 YTL ile tapu devrinden sonra ödenen 170.000 YTL dışında kalan bakiye 50.000 YTL’lik satış bedelinin ise ödenmediğini belirterek tahsilini talep etmiş, davalı ise, tapu devri ile birlikte tüm ödemelerin yapıldığını, davacılara borçlu bulunmadığını savunmuştur. Satıcı olarak gösterilen davacı şirket müdürü NP ile davalı arasında haricen düzenlenen 28.2.2008 tarihli protokolde, “Sahibi bulunduğum Kızılay 9 no’lu binada bulunan ….dükkanlarımı 250.000 YTL karşılığında AT’ye sattım. Satış kaparosu olarak 30.000 YTL aldım. Kalan kısmı, tapular verildikten sonra nakden alınacaktır.” Açıklaması bulunmakta olup, taşınmazın tapu devri 12.3.2008 tarihinde yapıldığına ve tapuda yapılan resmi senette, satıcılar tarafından satış bedelinin nakden ve tamamen alındığının belirtilmiş olmasına göre, taşınmazların daha önce harici sözleşme ile peşin olarak ödenen 30.000 YTL dışında kalan tüm satış bedelinin, nakden ve çekle yapılan 170.000 YTL’lik ödeme ile birlikte tapu devri ile beraber ödendiğinin kabulü gerekir. O halde tapu devrine rağmen, taşınmazların tüm satış bedelinin ödenmediği konusundaki ispat yükü davacılara ait olup, davacılar ise alacaklı olduklarını yasal delillerle ispat edememişlerdir. Ne var ki dava dilekçelerinde, “her türlü delil” demek suretiyle “yemin” deliline de dayanmış olduklarından, bu konuda davalıya yemin yöneltmeye hakları bulunduğu hatırlatılarak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, ispat yükü ters çevrilerek,yazılı şekilde ve eksik inceleme ile hüküm kurulmuş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir…)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Dava, alacak istemine ilişkin olup, mahkemece istem kabul edilmiş; davalı vekilinin temyizi üzerine yukarıda başlık bölümünde gösterilen gerekçe ile mahkeme kararı bozulmuştur. Mahkemece önceki kararda direnilmiş; kararı davalı vekili temyize getirmiştir. Uyuşmazlık; taraflar arasında yapılan protokol ve buna ilişkin ödeme belgeleri, tapuda düzenlenen resmi satış senedi dikkate alındığında satış bedelinin tamamının ödenip ödenmediğine ilişkin ispat külfetinin taraflarından hangisine düştüğü noktasında toplanmaktadır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)’nun 706. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran sözleşmenin esaslı noktalarının resmi şekilde düzenlenmiş olması ve taşınmaz mülkiyetini devir borcunun ve buna karşılık diğer tarafın borçlandığı bütün edimlerin resmi şekilde düzenlenen senette yer alması gereklidir.(Oğuzman K., Seliçi Ö., Özdemir S.O., Eşya Hukuku, İstanbul, 2009, s. 297 vd.)
Özellikle taşınmaz satış bedeli resmi sözleşmede doğru olarak gösterilmelidir. Bir satış sözleşmesindeki gerçek satış bedelinin resmi senette
daha düşük veya daha yüksek gösterilmiş olması; böylece satış bedelinin doğru gösterilmemesi halinde hangi bedelin dikkate alınacağı önemli bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Burada gerçek bedel senede yansıtılmamış olmakla, bu özelliği itibariyle, çıkacak uyuşmazlıkların çözümünde de muvazaa hükümlerinden faydalanılması gereklidir.Bilindiği üzere, bir sözleşmenin taraflarının, üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, gerçek durumu gizleyerek, gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarına muvazaa; bu şekilde yapılan işlemlere de, muvazaalı işlemler adı verilir.(HGK’nın, 09.02.2005gün 2005/1-19 E., 2005/42 K., HGK’nın 16.6.2010 gün, 2010/1-281 E., 2010/323 K.).
Muvazaada, daima görünüşte var olan, ancak taraflarca gerçekte asla istenmeyen, salt üçüncü kişilere yanlış kanaat verip onları aldatmak amacıyla yapılmış bir hukuki işlem ile, bu işlemin aralarında geçerli olmadığına ilişkin bir muvazaa anlaşması mevcuttur. Bazı durumlarda, bu ikisine ek olarak, tarafların gerçek iradelerine uygun olan (tarafların gerçekte istedikleri), ancak, çeşitli nedenlerle görünen işlemin arkasına sakladıkları bir gizli işlem daha bulunur. Taraflar arasında bir gizli işlemin bulunup bulunmadığına göre bakılarak, muvazaanın iki türünden söz edilir: Tarafların, kendi aralarında geçerli herhangi bir hukuki işlem yapmak istemedikleri halde, salt üçüncü kişilere, aralarında bir hukuki işlem varmış gibi görünmek için işlem yapmaları halinde mutlak (basit) muvazaa söz konusu olur. Buna karşılık; nispi (mevsuf) muvazaada, taraflar arasında gerçek iradelerine uygun bir hukuki işlem bulunmakla birlikte, bu işlem, kendi iradelerine uymayan, dışa karşı yapılmış bir başka hukuki işlemle gizlenir.
Bu muvazaa türü; bir sözleşmenin; niteliğinde, taraflarının şahsında, konusunda ve koşullarında söz konusu olabilir. Bir sözleşmenin konusunda ve koşullarında muvazaa halinde, görünüşteki hukuki işlem tarafların gerçek iradelerine uygundur. Ancak görünüşteki işlemin bazı şartları ve konusunun belli bir bölümü, aralarındaki gizli işlemden farklı düzenlenmiştir. Bu muvazaa da taraflar görünüşteki sözleşmenin bazı koşullarını değiştirirken sözleşmenin tamamı yani, niteliği değil, bazı koşulları gizli sözleşmeye uymaz. Örneğin daha az
miktarda vergi ödemek için, taşınmazın tapudaki satış değerinin düşük gösterilmesi, şufa hakkının kullanılmasını önlemek kullandığı takdirde fazla kazanç elde etmek maksadıyla görünüşteki (resmi) sözleşmede satış bedelinin fazla gösterilmesinde bu tür bir muvazaa vardır.
Açıklandığı üzere taraflar görünüşteki sözleşmeyi yapmayı ciddi olarak istemekte ve niteliğinde (vasfında) da anlaşmaktadırlar. Ancak burada bedel, gerçek bedelden az veya fazla gösterilmektedir. Yani görünüşteki sözleşmenin sadece bedeli değiştirilmektedir. Muvazaa,sözleşmesinin tamamında değil bir bölümünde (bir unsurunda)dır(Özkaya E., İnançlı İşlem ve Muvazaa Davaları, Ankara, 2011, s.173 ).
Muvazaa sözleşmesinde şekil koşulu aranmaz. Yazılı veya sözlü yapılabilir. Görünüşteki sözleşme şekle bağlı olsa dahi muvazaa sözleşmesinin yazılı veya resmi şekilde yapılması gerekmez. Görünüşteki sözleşmenin şekle bağlı olması halinde muvazaanın yazılı delil ile ispat edilmesi kuralı muvazaa sözleşmesinin yazılı olmasının geçerliliği için değil ispat edilebilmesi için aranan bir kuraldır(YİBK 5.2.1947 gün, 1945/20 E.,1947/6 K.).
Görünüşteki yazılı bir sözleşmenin aksini iddia eden tarafın HMUK 289 ve BK 13 maddeleri uyarınca iddiasını yazılı delil ile ispat etmesi zorunludur. Muvazaa sözleşmesi görünüşteki sözleşmeyi değiştirdiğine veya hükümsüz kıldığına göre ispat gücü kazanabilmesi için yazılı olması değinilen kanunların açık hükümleri gereğidir. Örneğin, tapulu taşınmazların devri şekle bağlıdır. Görünüşteki şekle bağlı devir sözleşmesi için düzenlenecek muvazaa sözleşmesinin geçerliliği şekle bağlı değilse de ispatı ancak yazılı delil ile mümkündür(YİBK 5.2.1947 gün, 1945/20E.-1947/6 K.).
Somut olaya gelince: Davacılar vekili, mülkiyeti müvekkillerine ait olan iş yerlerinin 250.000,00 TL bedel ile satışı konusunda taraflar arasında 28.02.2008 tarihli protokol imzalandığını ve dükkanların davalıya 12.03.2008 tarihinde tapuda devir ve teslim edildiğini, 30.000,00 TL kaparo olarak ödendiğini, kalan bedelin ise tapuların devrinden sonra ödeneceğinin kararlaştırıldığını, tapular alıcıya devredilince kalan bedelin 170.000,00 TL’sinin çek vermek suretiyle ödendiğini, geriye kalan 50.000,00 TL’nin ise dava tarihine kadar ödenmediğini, noter ile ihtarname gönderilmesine rağmen davalının borcunu ödemediğini iddia ederek 50.000,00 TL’nin ihtar tarihi
olan 31.03.2008 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Taraflar arasında haricen düzenlenen ve satış bedeli 250.000 TL olarak gösterilen 28.02.2008 tarihli protokol bulunduğu; bu protokole istinaden davacıların satış kaparosu olarak 30.000 YTL (TL) aldıkları, tapuda devir günü ise 170.000 TL’nin davacılardan Nazmi Kaplan tarafından çek ile tahsil edildiği ve 12.03.2008 tarihli resmi satış senedinde ise satış bedelinin 93.000 TL olarak gösterildiği çekişmesizdir. Ayrıca davalının da böyle bir protokolün yapılmadığına yönelik herhangi bir itirazı yoktur. Anlaşmazlık, 50.000 TL nin ödenip ödenmediği noktasındadır. Tarafların protokolde bedeli 250.000 TL, tapu satış senedinde ise 93.000 TL olarak göstermeleri bilindiği üzere az vergi ödemek amacıyla yapılan bir işlem olup taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olmasına neden olmayacaktır. Taraflar görünüşteki sözleşmeyi yapmayı ciddi olarak istemekte ve niteliğinde de anlaşmaktadırlar. Sadece sözleşmenin bedeli değiştirilmektedir. Burada muvazaa sözleşmenin tamamında değil bir bölümünde gerçekleşmiştir.Yukarıda izah edildiği üzere tapulu taşınmazların devri şekle bağlı ise de görünüşteki şekle bağlı devir sözleşmesi için düzenlenecek muvazaa sözleşmesinin geçerliliği şekle bağlı değildir; ancak, ispatı yazılı delil ile mümkün olacaktır.
Buna göre davacılar taşınmazın adi yazılı delil ile 250.000 TL bedelle satıldığını, kaparo olarak 30.000 TL aldıklarını, tapuda devir günü ise çek ile 170.000 TL bedeli tahsil ettiklerini ispat etmişlerdir. Bedeldeki muvazaayı davacılar ispat ettiğine ve bu yolla satış bedelinin 250.000 TL olduğu ispat edildiğine göre, adi yazılı sözleşmedeki bedelin tamamının ödendiğini, yani bakiye kalan 50.000 TL nin ödendiğini ispat külfeti artık davalının üzerindedir.
Kaldı ki, taraflar arasında yapılan protokolde bedelin 250.000 TL olarak kararlaştırıldığı, bir kısım ödemelerin yapılacağı ve geri kalan bedelin de tapular verildikten sonra ödeneceği kabul edildiğine göre tapudaki satış bedeli olan 93.000 TL nin gerçek bedel olmadığının, davalının da kabulünde olduğunda kuşku bulunmamaktadır.
Hemen belirtilmesi gerekir ki, davacılar tarafından sadece tapudaki satış senedinde yazılı bedelin alındığının kabulüne de olanak yoktur. Tapudaki bedel olan 93.000 TL’nin davacılar tarafından alındığının kabul edilmesi halinde, ödenen kaparo, çek ile ödenen bedel ve tapudaki satış senedi üzerinde yazılı bedel dikkate alındığında toplam bedel adi yazılı satış senedindeki bedeli dahi geçecektir. Bu nedenle tapu satış senedinde gösterilen bedelin davacılar tarafından alındığının kabul edilmemesi, satış bedelinin 93.000 TL olarak gösterilmesinin sadece verginin düşük gösterilmesi amacını taşıyan bir işlem olarak varsayılması, bu durumunda da yani düşük vergi gösterilmiş olması hususunun da resen hareket edilerek ilgili vergi dairesine ihbar edilmesi gereklidir.
O halde, yapılan işlem taşınmazın mülkiyetinin nakledilmesi hususunda BK’nın 213, TMK’nın 634 ve 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddeleri uyarınca geçerlilik kazanmış bulunmaktadır. Alıcının bedelden doğan borcunu tümüyle yerine getirmemiş olması resmi sözleşme ile doğan hukuki sonucu değiştiremez. Adi yazılı senetteki gerçek bedelden bir kısmı- nın ödenmemesi satıcıya, bedelin ödenmeyen bölümünün tahsilini isteme hakkı verecektir.
Bu nedenle, aynı hususlara değinen direnme kararı yerindedir. Ne var ki, Yüksek Özel Dairece tahsili gereken bedele yönelik temyiz
itirazları incelenmediğinden, bu yönde inceleme yapılmak üzere dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.
SONUÇ
Yukarıda açıklanan nedenlerle ispat yükünün davalıda olduğuna ilişkin direnme uygun olup; davalı vekilinin tahsiline karar verilen bedele
yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 13. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE, 29.02.2012 gününde oyçokluğu ile karar
verildi.
