Kira Tespiti ve Uyarlama Davalarının Birlikte Açılması ve Uygulanabilir Dönemleri: Teorik ve Pratik Bir İnceleme
Av. Zeki Emre Kurt
Giriş
Kira sözleşmelerinin uzun süreli doğası gereği, ekonomik koşulların değişmesi kira bedelinin güncellenmesi ihtiyacını doğurmaktadır. Bu güncelleme, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenen iki farklı mekanizma ile mümkün kılınmıştır: Kira tespiti ve kira uyarlaması davaları. Her iki dava türünün amacı kira sözleşmesindeki dengenin yeniden tesis edilmesidir. Ancak bu iki dava türünün aynı anda açılıp açılamayacağı ve hangi dönemler için ileri sürülebileceği yönünde doktrin ve yargı içtihatlarında farklılıklar görülmektedir.
1. Kira Tespiti Davası: Hukuki Çerçeve ve Uygulanabilir Dönem
TBK m. 344/3’e göre, “Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde… yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından… belirlenir.” Bu düzenleme, kira tespiti davasının ancak beş yılın sonunda açılabileceğini ve yeni kira döneminden itibaren uygulanabileceğini ortaya koyar.
Yargıtay uygulamasına göre, kira tespit davasında hâkimin tespit ettiği bedel ancak “dava tarihini izleyen kira dönemi”nden itibaren hüküm ve sonuç doğurur (Yargıtay 3. HD, E. 2019/3001, K. 2019/6764, 18.09.2019). Dolayısıyla geçmiş dönemlere yönelik kira tespiti yapılamaz.
2. Kira Uyarlama Davası: Hukuki Dayanak ve Geriye Dönük Etki
Kira uyarlama davası, TBK m. 138’de düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” ilkesine dayanır. Bu davada amaç, sözleşme devam ederken ortaya çıkan olağanüstü durumlar (hiperenflasyon, pandemi, doğal afet vb.) nedeniyle kira bedelinin makul hale getirilmesidir.
Yargıtay’a göre kira uyarlama davası geriye dönük olarak da hüküm doğurabilir. 3. HD, 2018/5741 E. – 2019/695 K. sayılı kararında “edimler arasındaki dengenin bozulması hâlinde, kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman uyarlama davası açılabilir” demektedir. Bu doğrultuda mahkemeler, uyarlama talebini dava tarihinden önceki dönemi de kapsayacak şekilde değerlendirebilir.
3. Her İki Davanın Birlikte Açılması Mümkün müdür?
Kira tespiti ve uyarlama davaları teorik olarak farklı hukuki dayanaklara sahiptir. Tespit davası TBK 344’e, uyarlama ise TBK 138’e dayanır. Ancak, somut olayın şartlarına göre bu davaların birlikte açılmasına izin verilebileceği yönünde görüşler vardır.
4. Pratik Uygulama: Bodrum Sulh Hukuk Mahkemesi’ne Sunulan Dava Dilekçesi
Bodrum Sulh Hukuk Mahkemesinde 2023/1033 E ile görülen davanın dava dilekçesinde davacı hem kira tespiti hem de uyarlama taleplerini birlikte ileri sürmüştür. Dava konusu taşınmaz için 01.04.2017 tarihli sözleşmeye dayanılarak açılan davada:
Sözleşmenin üzerinden 6 kira yılı geçtiği belirtilmiş, Tespit talebi için TBK m. 344/3’e uygun olarak beş yıllık süre dolmuştur, Uyarlama talebi için ise yüksek enflasyon ve bölgedeki emsal artışlar gerekçe gösterilmiştir.
Bu durum, hem TBK m. 344 (tespit) hem de m. 138 (uyarlama) açısından dava açma şartlarının gerçekleştiğini ve her iki talebin hukuken bir arada incelenebileceğini ortaya koymaktadır.
Ayrıca ihtiyati tedbir talep edilerek kira bedelinin dava süresince 25.000 TL olarak uygulanması istenmiştir. Bu talep, Yargıtay 3. HD, 2021/3452 E. – 2021/6001 K. kararında da desteklenmektedir:
“Kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin açılan davada, dava devam ederken, ihtiyati tedbir yoluyla yeni kira bedeli belirlenebilir.”
Sonuç
Kira tespiti ve kira uyarlama davaları farklı dayanaklara sahip olsa da, aynı olayda birlikte açılmaları mümkündür. Ancak mahkeme her bir talebi dayandığı hukuki rejim çerçevesinde değerlendirmelidir. Uygulanabilir dönem açısından:
Kira tespiti davası yalnızca dava tarihini izleyen kira dönemi için sonuç doğurur. Kira uyarlama davası ise geçmişe etkili olabilir; ancak bu durumda dengenin ciddi biçimde bozulduğunun ispatı gerekir.
Bodrum’daki somut olayda hem tespit hem de uyarlama koşulları gerçekleşmiş, usule uygun olarak birlikte ileri sürülmüştür. Bu dava, özellikle uzun süreli sözleşmelerde tarafların hak ve yükümlülüklerini yeniden dengeleyen güncel bir örnek teşkil etmektedir.
İletişime Geçin:
Kira tespiti veya uyarlama davalarına dair hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti için bizimle iletişime geçin.
E-posta: emre@emrekurt.av.tr
WhatsApp: 0551 942 20 34
Sorularınızı yanıtlamaktan memnuniyet duyarız!
#KiracıHakları #KiraTespiti #KiraUyarlama #BorçlarHukuku #TBK138 #TBK344 #YargıtayKararları #SulhHukukMahkemesi #KiraDavaları #KiraHukuku #EmsalKiraBedeli #İhtiyatiTedbir #HukukiDeğerlendirme #TürkBorçlarKanunu #AkdeBağlılıkİlkesi #EkonomikDenge #KiraSözleşmesi