İngiltere emlak piyasası, yalnızca vatandaşlara değil, uygun koşullara sahip yabancı yatırımcılara da kapılarını açıyor. Peki İngiliz vatandaşı olmadan mortgage alarak ev sahibi olmak gerçekten mümkün mü? Bu rehberimizde, sürecin her aşamasını detaylandırarak, hayalinizi gerçeğe dönüştürmeniz için gerekli tüm bilgileri sunuyoruz.
İngiltere’de Yabancılar İçin Mortgage Alma Koşulları
Yasal Zemin ve Temel Gereksinimler
İngiltere hukuk sistemi, yabancı vatandaşların mülk edinmesine izin vermektedir. Ancak, mortgage kredisi alabilmek için belirli kriterleri karşılamanız gerekmektedir. Bu süreçte en önemli faktör, İngiltere’deki yasal statünüz ve finansal durumunuzdur.
Oturum İzni Türleri ve Mortgage Başvurusu
Sürekli Oturum İzni Sahipleri:
- Indefinite Leave to Remain (ILR) statüsüne sahipseniz, İngiliz vatandaşlarıyla neredeyse eşit haklara sahip olursunuz
- Bankalar bu durumda daha cazip faiz oranları sunabilir
- Kredi onay süreciniz hızlanır ve seçenekleriniz genişler
Geçici Vize Sahipleri:
- Tier 2 çalışma vizesi, öğrenci vizesi veya yatırımcı vizesi sahipleri de başvuru yapabilir
- Vize süresinin en az 12-24 ay olması tercih edilir
- Faiz oranları genellikle daha yüksek olur
- Peşinat oranı artabilir (%25-40 aralığında)
Mortgage Başvuru Sürecinin 7 Kritik Adımı
1. Finansal Durum Analizi ve Belge Hazırlığı
Başvuru sürecinin en temel taşı, finansal durumunuzu net bir şekilde ortaya koyabilmenizdir. Bankalar aşağıdaki belgeleri talep edecektir:
- Son 6 aylık banka hesap özetleri
- Maaş bordroları veya gelir beyannameleri
- İş sözleşmesi ve istihdam mektubu
- Kredi geçmişi raporu (Credit Score)
- Varlık beyanları ve yatırım portföyü
2. Kredi Skorunuzun Güçlendirilmesi
İngiltere’de kredi skoru sistemi, mortgage onayında kritik rol oynar. Yeni gelenlerin kredi geçmişi olmadığı için, bu puanı artırmak zaman alabilir:
- Banka hesabı açtıktan hemen sonra kredi kartı başvurusu yapın
- Faturalarınızı zamanında ödeyin
- Seçim kütüğüne kaydolun (Electoral Roll)
- Mevcut adresinizde en az 6 ay ikamet edin
3. Peşinat Planlaması ve Maliyet Hesabı
Yabancı vatandaşlar için peşinat oranları:
- İlk ev alımında: %15-25
- İkinci ev veya yatırım amaçlı: %25-40
- Lüks emlak segmentinde: %40-50
Toplam maliyet hesabı:
- Ev bedeli
- Peşinat tutarı
- Stamp Duty (Damga Vergisi)
- Emlak ekspertiz ücreti
- Hukuki danışmanlık (Solicitor) ücretleri
- Sigorta primleri
4. Doğru Banka ve Mortgage Ürününün Seçimi
Tüm bankalar yabancı vatandaşlara kredi vermez. Aşağıdaki kurumlar daha esnek yaklaşım sergiler:
Ana Akım Bankalar:
- HSBC International
- Barclays International Banking
- Santander International
Specialist Lenders:
- Aldermore Bank
- Shawbrook Bank
- Precise Mortgages
5. Mortgage Broker ile Çalışmanın Avantajları
Profesyonel bir mortgage broker:
- Piyasadaki en uygun seçenekleri bulur
- Karmaşık başvuru sürecini yönetir
- Bankayla müzakere sürecinde size temsil eder
- Reddedilme riskini minimize eder
6. Mülk Arama ve Değerlendirme Süreci
Lokasyon Seçimi Kriterleri:
- Ulaşım bağlantıları
- Okul kalitesi ve proximity
- Gelecekteki gelişim potansiyeli
- Rental yield oranları (yatırım amaçlı)
Due Diligence Süreci:
- Emlak ekspertiz raporu
- Yasal durum kontrolü
- Çevresel risk değerlendirmesi
- Komşuluk analizi
7. Sözleşme İmza ve Teslim Süreci
Final aşamada dikkat edilmesi gerekenler:
- Exchange of contracts tarihi
- Completion date planlaması
- Son dakika finansal kontroller
- Sigorta düzenlemeleri
Vergi Yükümlülükleri ve Stamp Duty Hesaplaması
Yabancılar İçin Stamp Duty Oranları
İngiltere’de yabancı vatandaşlar için ek vergi yükümlülükleri bulunmaktadır:
Standart Stamp Duty + %2 Ek Vergi (Overseas Buyer Surcharge):
- £0 – £250,000: %0 + %2 = %2
- £250,001 – £925,000: %5 + %2 = %7
- £925,001 – £1,500,000: %10 + %2 = %12
- £1,500,001 ve üzeri: %12 + %2 = %14
Yıllık Vergi Yükümlülükleri
- Council Tax: Yerel belediye vergisi
- Income Tax: Kira geliri üzerinden
- Capital Gains Tax: Satış karı üzerinden
Finansman Alternatifleri ve Hibrit Çözümler
Buy-to-Let Mortgage
Yatırım amaçlı alımlarda:
- Daha yüksek peşinat gerekliliği (%25-40)
- Rental income hesaplamaları
- Property management gereklilikleri
Help to Buy Schemes
Bazı devlet destekli programlardan yararlanma imkânı:
- Shared Ownership schemes
- First Homes initiative
- Discount Market Sale
İletişim ve Profesyonel Destek
Mortgage sürecinin karmaşıklığı göz önüne alındığında, profesyonel destek almak kritik önem taşır. Deneyimli danışmanlar:
- Başvuru sürecini hızlandırır
- Hata riskini minimize eder
- En uygun ürünleri bulur
- Müzakere avantajı sağlar
Uzman desteği için:
- Mortgage broker ile görüşme ayarlayın
- Mali müşavir desteği alın
- Emlak hukuku uzmanından danışın
- Sigorta uzmanıyla konuşun
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Genel Başvuru Koşulları
S: İngiliz vatandaşı olmadan mortgage alabilir miyim?
C: Evet, uygun oturum iznine ve finansal koşullara sahip olmanız halinde mortgage alabilirsiniz. Sürekli oturum izni sahipleri daha avantajlı şartlara erişebilirken, geçici vize sahipleri de belirli bankalardan kredi alabilir.
S: Hangi oturum izni türleri mortgage başvurusuna imkân tanır?
C: Indefinite Leave to Remain (ILR), Tier 2 çalışma vizesi, yatırımcı vizesi, öğrenci vizesi sahipleri başvuru yapabilir. Vize süresinin en az 12-24 ay olması tercih edilir.
S: Minimum ne kadar süre İngiltere’de yaşamış olmam gerekir?
C: Genellikle 6-12 aylık ikamet geçmişi beklenir. Bu süre zarfında düzenli gelir ve banka hesabı geçmişi oluşturmuş olmanız önemlidir.
Finansal Gereksinimler
S: Peşinat oranı ne kadar olmalıdır?
C: Yabancı vatandaşlar için peşinat oranları %15-40 arasında değişir. İlk ev alımında %15-25, yatırım amaçlı alımlarda %25-40 civarındadır.
S: Kredi skorunum yoksa ne yapmalıyım?
C: İngiltere’ye yeni gelenlerin kredi skoru olmadığı normaldir. Banka hesabı açın, kredi kartı başvurusu yapın, faturalarınızı zamanında ödeyin ve seçim kütüğüne kaydolun.
S: Gelir şartları nelerdir?
C: Genellikle yıllık gelirin mortgage tutarının 4-5 katı olması beklenir. Düzenli ve kanıtlanabilir gelir şarttır.
Vergi ve Maliyetler
S: Yabancılar için ek vergi var mıdır?
C: Evet, yabancı vatandaşlar Stamp Duty’ye ek olarak %2 Overseas Buyer Surcharge ödemek zorundadır.
S: Toplam maliyetler nelerdir?
C: Peşinat, Stamp Duty, ekspertiz ücreti, hukuki danışmanlık, sigorta primleri ve diğer masrafları hesaba katmalısınız. Genellikle ev bedelinin %15-20’si kadar ek maliyet beklemelisiniz.
Süreç ve Timeline
S: Mortgage başvuru süreci ne kadar sürer?
C: Ortalama 4-8 hafta arası değişir. Belgelerinizin eksiksiz olması ve kredi skorunuzun durumu süreyi etkiler.
S: Hangi bankalar yabancılara mortgage verir?
C: HSBC International, Barclays International, Santander International gibi büyük bankalar ile Aldermore, Shawbrook gibi specialist lenders başvuru kabul eder.
S: Mortgage broker ile çalışmak zorunlu mudur?
C: Zorunlu değildir ancak önerilir. Broker, size uygun ürünleri bulur ve başvuru sürecini kolaylaştırır.
Emlak Seçimi
S: Hangi bölgelerde yatırım yapmak daha mantıklı?
C: London dışında Manchester, Birmingham, Leeds gibi gelişen şehirler yüksek rental yield sunar. Lokasyon seçiminde ulaşım, okul kalitesi ve gelişim potansiyelini değerlendirin.
S: Buy-to-Let mortgage şartları nasıldır?
C: Yatırım amaçlı alımlarda peşinat oranı daha yüksektir (%25-40). Rental income hesaplamaları yapılır ve property management gereklilikleri bulunur.
Yasal Durum
S: Mülk sahibi olduğumda hangi yasal yükümlülüklerim olur?
C: Council Tax, Income Tax (kira geliri varsa), Capital Gains Tax (satış durumunda) ödemek zorunda kalabilirsiniz. Ayrıca mülk bakımı ve sigorta yükümlülükleriniz vardır.
S: Brexit sonrası durum nasıldır?
C: Brexit, AB vatandaşları için bazı değişikliklere neden olsa da, hâlâ mortgage alabilme imkânı bulunmaktadır. Settled Status veya Pre-settled Status sahipleri avantajlı konumdadır.
Bu rehber, İngiltere’de mortgage alım sürecine dair genel bilgileri içermektedir. Her durumun kendine özgü koşulları olduğundan, profesyonel danışmanlık almanızı önerir, yasal veya finansal tavsiye yerine geçmez.
☎️ emre@emrekurt.av.tr | 0044 7748235985 {W.up)
Anahtar Kelimeler: İngiltere mortgage, yabancı vatandaş ev alma, İngiltere emlak yatırımı, mortgage başvurusu, İngiltere ev kredisi, overseas buyer surcharge, stamp duty, buy to let mortgage