İngiltere’de gayrimenkul satın alma süreci belirli ve güvenli aşamalarla ilerler. Önce bütçe ve finansman planlanır, mortgage in principle alınır. Sonrasında teklif yapılır ve kabul edilirse hukuki süreç başlar. Bu aşamada conveyancer/solicitor atanır ve tapu, planlama, çevresel riskler gibi konularda aramalar (searches) yapılır. Ardından yapı ve değerleme raporu (survey) hazırlanır. Sözleşmeler değiş-tokuş edilir (exchange), depozito ödenir ve tamamlanma (completion) günü kalan bedel transfer edilerek mülkün anahtarı alınır. Son aşamada ise SDLT vergisi beyan edilir ve Land Registry’de tescil yapılır.
1) Pazar Araştırması ve Bütçe Planı
Bölge ve fiyat araştırması yapılır (mahalle, ulaşım, okul puanları, kira getirisi). Finansman nakit veya mortgage üzerinden sağlanır. Bankadan Mortgage in Principle alınır. Ek maliyetler: avukatlık, arama ücretleri, survey, banka ücretleri, SDLT, Land Registry harcı, sigorta.
2) Teklif (Offer) ve Kabul
Teklif, emlak acentesine sözlü veya yazılı yapılır. Satıcı kabul ederse “subject to contract” notuyla süreç başlar. Conveyancer/solicitor atanır.
3) Hukuki İnceleme ve Aramalar (Searches)
Tapu ve başlık kontrolleri yapılır (freehold/leasehold, ipotek, kısıtlamalar). Yerel idare aramaları: planlama izinleri, çevresel riskler, yol statüsü, drenaj/kanalizasyon. Leasehold ise: ground rent, service charge, lease süresi, yönetim belgeleri incelenir.
4) Değerleme ve Yapısal İnceleme (Survey)
Mortgage valuation (kredi kurumu için değerleme) yapılır. RICS Survey üç seviyede uygulanabilir: Level 1: Yüzeysel rapor. Level 2: HomeBuyer Report – en yaygın seçenek. Level 3: Building Survey – detaylı inceleme. Büyük kusurlar çıkarsa pazarlık veya fiyat indirimi yapılabilir.
5) Sözleşme Değişimi (Exchange of Contracts)
Bu aşamada sözleşme bağlayıcı hale gelir. %5–10 oranında depozito ödenir. Completion tarihi belirlenir. Ev sigortası başlatılır.
6) Tamamlanma (Completion)
Kalan bedel transfer edilir. Anahtar teslim alınır. SDLT ödenir ve Land Registry tescil süreci başlar.
7) Tescil ve Son İşlemler
Land Registry tescili yapılır. Title Information Document güncellenir. Sayaç devirleri, council tax bildirimi ve taşınma işlemleri tamamlanır.
8) Masraflar – Liste
Deposit: Exchange aşamasında %5–10 arası. Conveyancing Ücreti: Avukatlık ve kayıt/arama masrafları. Searches: Yerel idare, çevresel ve su/kanalizasyon aramaları. Survey: RICS Level 1–2–3 raporları. Mortgage Ücretleri: Düzenleme, değerleme, broker ücreti. SDLT: Satın alma vergisi (fiyata ve alıcı durumuna göre değişir). Land Registry Harcı: Mülk bedeline bağlı kademeli. Sigortalar: Buildings insurance (exchange ile başlatılır).
9) Freehold vs Leasehold – Liste
Freehold: Arsa ve yapı mülkiyeti tamamen alıcıya ait. Süresiz. Ek ücret yok. Yüksek kontrol. Leasehold: Belirli süreli kullanım hakkı. Ground rent ve service charge ödenir. 80 yıl altı lease süreleri değer kaybettirir ve kredi sorun yaratır. Ortak alanlarda sınırlı kontrol.
10) Yabancı / Non-Resident Alıcılar İçin Notlar
Kimlik ve fon kaynağı belgeleri sıkı şekilde incelenir. Non-resident alıcılar için kredi koşulları farklı olabilir. Buy-to-let planı varsa “Right to Rent” yükümlülüğü vardır. Vergiler: SDLT dışında kira gelirine gelir vergisi, satıştan CGT, şirket üzerinden alımlarda ATED.
11) Zaman Çizelgesi (Tipik)
Teklif → Exchange: 6–10 hafta. Exchange → Completion: 1–4 hafta. Zincirli satışlarda süreç uzayabilir.
12) Alıcı Kontrol Listesi
Mortgage in Principle hazır olmalı. Avukat (conveyancer/solicitor) atanmalı. Kimlik ve source of funds belgeleri hazırlanmalı. Searches ve survey yapılmalı. Leasehold ise tüm belgeler incelenmeli. Sigorta yapılmalı. SDLT beyanı ve Land Registry kaydı yapılmalı.
13) Sık Sorulan Sorular
Exchange’den sonra vazgeçebilir miyim? → Hayır, sözleşme bağlayıcıdır. Survey şart mı? → Zorunlu değil ama şiddetle tavsiye edilir. Lease 80 yıl altındaysa? → Değer düşer, kredi almak zorlaşır. Non-resident vergileri farklı mı? → Evet, ikamet durumuna göre değişir. Avukat olmadan alım yapılır mı? → Pratikte çok risklidir, önerilmez.
14) Stratejik İpuçları
Survey raporunu pazarlık için kullanın. Leasehold tüm ücretleri yazılı teyit edin. Bölgedeki planlama değişikliklerini kontrol edin. Zincirli satış risklerini önceden öğrenin. Güncel SDLT ve landlord-tenant mevzuatını takip edin.
📩 Sorunuz mu var, teklif mi vermek üzeresiniz?
zeki@zeklegal.co.uk • WhatsApp: 00447748245895
Gayrimenkul alım sürecinde Londra Barosu’na kayıtlı güvenilir Türk avukatlarla çalışıyoruz. Müvekkillerimizin İngiltere’deki alım sürecinde tüm hukuki güvencelerini sağlıyoruz. Ayrıca biz hem Türkiye’de Türkiye Barolar Birliği’ne bağlı bir avukatlık ofisi olduğumuzdan hem de Londra Barosuna kayıtlı hukukçu olduğumuzdan hem Türkiye’de hem de İngiltere’de sürecin her türlü hukuki sorumluluğu üstleniyoruz. Böylece müvekkillerimiz için en güvenli şekilde işlemleri anahtarı ellerine verene kadar gerçekleştiriyoruz.
UK & TR hukukunda conveyancing, leasehold analizleri, SDLT stratejisi ve yatırım planlaması için profesyonel destek alın.
Etiketler: İngiltere gayrimenkul, conveyancing, SDLT, leasehold, freehold, mortgage, buy-to-let, Land Registry, RICS survey, UK property
Hashtag’ler: #UKProperty #Conveyancing #Mortgage #Leasehold #Freehold #SDLT #BuyToLet #LandRegistry #RICS #PropertyLaw