İngiltere’de mülk edinimi sürecinde, özellikle yurtdışından transfer edilen fonların kaynağının belirlenmesi, kara para aklamayla mücadele (Anti-Money Laundering – AML) düzenlemeleri kapsamında titizlikle incelenmektedir. Bu makalede, Türkiye’den İngiltere’ye transfer edilen fonlarla mülk edinimi sürecinde karşılaşılabilecek hukuki zorluklar ve alınması gereken önlemler ele alınacaktır.
İngiltere’de Mülk Edinimi ve Kaynak Tespiti
İngiltere’de mülk edinimi süreci (conveyancing), Türkiye’deki tapu devir işlemlerinden farklı olarak, kapsamlı bir due diligence (gerekli özen) süreci içermektedir. Bu süreç, yasal temsilciler (solicitors) tarafından yürütülmekte ve genellikle 3-4 ay sürmektedir.
Kara Para Aklamayla Mücadele Düzenlemeleri
İngiltere’de faaliyet gösteren yasal temsilciler, The Money Laundering, Terrorist Financing and Transfer of Funds (Information on the Payer) Regulations 2017 kapsamında, müvekkillerinin kullandıkları fonların kaynağını tespit etmek ve belgelemekle yükümlüdürler. Bu yükümlülük, özellikle yurtdışından transfer edilen fonlar söz konusu olduğunda daha da katılaşmaktadır.
Türkiye’den Transfer Edilen Fonlarda Karşılaşılan Zorluklar
Chain of Ownership Sorunu
İngiltere hukuk sistemi, fonların “ownership chain” (mülkiyet zinciri) olarak adlandırılan geçmişini takip etmeyi gerektirmektedir. Türkiye’de satılan bir mülkün gelirinin İngiltere’ye transfer edilmesi durumunda, bu zincirin her halkasının belgelenmesi gerekmektedir.
Eğer satılan mülk daha önceden başka bir kişiden satın alınmışsa ve bu kişi de mülkü bir başkasından edinmişse, teorik olarak tüm bu işlem zincirinin belgelenmesi istenebilmektedir. Bu durum, özellikle uzun süredir elde tutulan mülkler için ciddi bir belgelendirme sorunu yaratabilmektedir.
Önerilen Önlemler
1. Kaynak Belgelerin Muhafazası
Satış Tapusu: Türkiye’de satılan mülke ait tapu belgesi, fonların meşru kaynağını ispatlayan en temel belgedir. Bu belgenin orijinali veya noter onaylı kopyasının muhafaza edilmesi kritik önem taşımaktadır.
Alıcının Tapu Belgesi: Mümkünse, mülkü satın alan kişiye ait yeni tapu belgesinin de temin edilmesi, işlemin gerçekleştiğini teyit eden ek bir kanıt oluşturacaktır.
2. Home Office Hesap Beyanı
İngiltere İçişleri Bakanlığı (Home Office), finansal kayıtların açıklanmasını zorunlu kılabilmektedir. Her türlü banka hesabı işleminin, özellikle büyük meblağlı transferlerin, uygun şekilde beyan edilmesi ve belgelenmesi gerekmektedir.
3. Banka Transfer Kayıtları
Türkiye’den İngiltere’ye yapılan tüm banka transferlerinin kayıtlarının (SWIFT belgeleri, banka dekontları vb.) eksiksiz bir şekilde saklanması gerekmektedir.
4. Vergi Beyannameleri
Türkiye’de yapılan satış işlemine ilişkin vergi beyannamelerinin (varsa emlak vergisi, sermaye kazancı vergisi beyanları) temin edilmesi, fonların meşruiyetini destekleyen ek kanıt oluşturabilmektedir.
Süreç Uzaması ve Hukuki Sonuçları
Yeterli belge sunulamaması durumunda:
- Mülk edinim süreci önemli ölçüde uzayabilir
- Yasal temsilci, işlemi askıya alabilir veya müvekkil ilişkisini sonlandırabilir
- Kredi başvuruları reddedilebilir
- Suspicious Activity Report (SAR) bildirimi yapılabilir
Özel Dikkat Gerektiren Durumlar
Zincir Satış İşlemleri
Mülkün “chain” (zincir satış) yoluyla edinilmesi, yani satılan mülkün daha önceden bir başkasından alınmış olması durumunda, tüm zincirdeki işlemlerin belgelenmesi istenebilmektedir. Bu durum, belge temin sürecini karmaşıklaştırmaktadır.
Eski Tarihli İşlemler
Uzun süre önce gerçekleştirilmiş işlemlere ait belgelerin temin edilmesi, özellikle Türkiye’deki tapu kayıt sisteminin dijitalleşme öncesi dönemine ait işlemler için zorlayıcı olabilmektedir.
Sonuç ve Öneriler
İngiltere’de mülk edinimi planlayan ve Türkiye’den fon transfer edecek kişilerin:
- Transfer işlemini gerçekleştirmeden önce, tüm gerekli belgeleri temin etmeleri
- Türkiye’deki işlemlere ait tüm tapu, banka ve vergi belgelerini İngilizce noter tasdikli tercümelerle birlikte hazır bulundurmaları
- Muhtemel belge taleplerini öngörerek, zincirdeki önceki mülk sahiplerinden de belge temin etme olasılığını değerlendirmeleri
- Süreci başlatmadan önce, deneyimli bir conveyancing solicitor ile görüşerek, özel durumlarına yönelik detaylı bilgi almaları
önerilmektedir.
Bu önlemler, hem sürecin sorunsuz ilerlemesini sağlayacak hem de gereksiz gecikmelerden kaçınılmasına yardımcı olacaktır.
Yasal Uyarı: Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Ben hem İngilterere Barosu’na hem de Barolar Birliği’ne bağlı bir hukukçu olarak süreçlerde tüm hukuki sorumlulugu alıyorum Londra’da da bu konuda uzman avukatlarla çalışıyorum. İletişim problemi ve kültür sorunu olmaması için alanında uzman Türklerle çalışarak tüm süreçlerin sorunsuz şekilde neticelenmesini sağlıyorum.
Özel durumunuz için mutlaka bize danışın👇
zeki@zeklegal.co.uk | 0044 7748 245 895 (Whatsup)
#LondraEmlak #UKProperty #EvAlmaSüreci #LondraEv #Yatırım #HomeOffice #MortgageUK #Türkiyeİngiltere