İngiltere’de ev alma şartları, Türkiye’deki süreçlerden önemli ölçüde farklılık gösterir ve bu farkları anlamak, başarılı bir emlak yatırımı için kritik öneme sahiptir. İngiltere emlak piyasası, hem yerli hem de yabancı alıcılara çeşitli fırsatlar sunarken, belirli yasal, finansal ve idari şartların yerine getirilmesini gerektirir. Bu rehberde, İngiltere’de ev alma şartlarını detaylı şekilde inceleyeceğiz.
İngiltere’de Ev Alma Şartları: Genel Çerçeve
İngiltere’de ev alma şartları, alıcının durumuna, vatandaşlığına ve finansman yöntemine göre değişiklik gösterir. Temel şartlar arasında yasal ikamet belgesi, finansal yeterlilik kanıtı, kimlik doğrulama ve vergi uyumluluğu yer alır. İyi haber şu ki, İngiltere yasaları yabancı alıcılara karşı nispeten açıktır ve doğru prosedürleri takip ettiğiniz sürece mülk sahibi olmak mümkündür.
Kimlik ve İkamet Şartları
İngiltere’de ev alma şartları arasında ilk sırada kimlik doğrulama ve ikamet statüsü gelir. Bu gereksinimler, kara para aklama (anti-money laundering) mevzuatının bir parçasıdır ve her alıcı için zorunludur.
Kimlik Belgesi Gereksinimleri
Tüm alıcıların, solicitor veya conveyancer’a aşağıdaki belgeleri sunması gerekir:
Fotoğraflı Kimlik Belgesi: Pasaport, sürücü belgesi veya ulusal kimlik kartı gibi resmi bir fotoğraflı belge zorunludur. Belgenin güncel ve geçerli olması gerekir.
Adres Kanıtı: Son üç ay içinde düzenlenmiş banka hesap özeti, kamu hizmeti faturası (elektrik, su, gaz), belediye vergi faturası (council tax bill) veya resmi kurum yazışmaları kabul edilir. İkamet adresinizi açıkça gösteren belgeler olmalıdır.
Source of Funds (Fon Kaynağı Belgesi): Mülk için ödeyeceğiniz paranın yasal kaynaklardan geldiğini kanıtlamanız gerekir. Banka hesap özetleri, maaş bordroları, satış geliri belgeleri veya bağış/miras belgeleri sunmanız istenebilir.
Vize ve İkamet Durumu
İngiltere’de ev alma şartları arasında vize zorunluluğu bulunmamaktadır ancak mortgage başvurusu yapacaksanız durum değişir. Nakit ödeme yapan yabancı alıcılar için İngiltere’de ikamet etme şartı yoktur. Ancak mortgage başvurusu yapıyorsanız:
İngiltere’de Yasal İkamet: Çoğu mortgage lender, başvuru sahibinin İngiltere’de en az 3-6 ay ikamet etmiş olmasını veya çalışma vizesine sahip olmasını ister.
Vize Türleri: Tier 2 (Skilled Worker), Innovator Founder, Global Talent veya Indefinite Leave to Remain (ILR) gibi vizeler, mortgage başvurularında avantaj sağlar. Öğrenci veya turistik vizeler genellikle yeterli görülmez.
Settled Status: AB vatandaşları için Settled veya Pre-Settled Status, mortgage başvurularında kabul görür.
Finansal Şartlar ve Yeterlilik Kriterleri
İngiltere’de ev alma şartları içinde en önemli başlıklardan biri finansal yeterliliktir. İster nakit ödeme yapın ister mortgage kullanın, finansal durumunuzu kanıtlamanız gerekir.
Deposit (Peşinat) Gereksinimleri
Minimum Deposit Oranı: Mortgage kullanacaksanız, mülk değerinin en az %5-10’u kadar deposit gerekir. İlk kez alıcılar için %5’lik programlar mevcut olsa da, standart %10-15 arası beklenir.
Yabancı Alıcılar İçin Deposit: İngiltere’de ikamet etmeyen veya yabancı uyruklu alıcılar için bu oran genellikle %25-40 arasında değişir. Bazı lender’lar yabancı alıcılara hiç hizmet vermezken, bazıları özel programlar sunar.
Nakit Alıcılar: Tüm tutarı nakit ödeyecekseniz, paranın kaynağını belgelemek yeterlidir. Bu durumda deposit gereksinimi söz konusu değildir.
Gelir ve Kredi Değerlendirmesi
Mortgage başvurusu yapıyorsanız, İngiltere’de ev alma şartları arasında gelir ve kredi kontrolü önemli yer tutar:
Income Verification (Gelir Doğrulama): Son 3-6 ayın maaş bordroları, banka hesap özetleri, vergi beyannameleri (özellikle serbest meslek sahipleri için) ve işveren referansları gereklidir.
Affordability Assessment (Karşılayabilirlik Değerlendirmesi): Lender’lar, aylık mortgage ödemelerini gelirinizin yaklaşık %30-40’ını geçmemesini ister. Tüm harcamalarınız ve finansal yükümlülükleriniz değerlendirilir.
Credit History (Kredi Geçmişi): İngiltere’de kredi geçmişiniz kontrol edilir. Experian, Equifax ve TransUnion gibi kredi referans ajansları skorunuzu belirler. Kötü kredi geçmişi mortgage başvurunuzu olumsuz etkileyebilir.
Debt-to-Income Ratio: Mevcut borçlarınızın gelirinize oranı değerlendirilir. Yüksek borç oranı, başvurunuzu reddedilme riskini artırır.
Yasal ve İdari Şartlar
İngiltere’de ev alma şartları, katı yasal prosedürleri içerir. Bu şartların eksiksiz yerine getirilmesi, sorunsuz bir satın alma süreci için zorunludur.
Solicitor veya Conveyancer Atama
İngiltere’de mülk satın alırken bir solicitor veya licensed conveyancer atamak zorunludur. Bu profesyoneller:
Yasal Temsil: Sizin adınıza tüm yasal işlemleri yürütür ve çıkarlarınızı korur.
Due Diligence: Mülkün yasal durumunu araştırır, title (mülkiyet belgesi) kontrolü yapar ve olası sorunları tespit eder.
Contract Management: Satış sözleşmelerini hazırlar, gözden geçirir ve exchange of contracts sürecini yönetir.
Land Registry Kaydı: Completion sonrası mülkü resmi olarak sizin adınıza Land Registry’ye kaydeder.
Searches (Araştırma) Gereksinimleri
İngiltere’de ev alma şartları kapsamında, mülk üzerinde çeşitli resmi araştırmalar yapılması zorunludur:
Local Authority Searches: Yerel otorite kayıtları, imar planları, yol projeleri, building regulations uyumluluğu ve olası kompülsif satın alma (compulsory purchase) planlarını ortaya çıkarır.
Environmental Searches: Taşkın riski, toprak kirliliği, madencilik geçmişi ve çevre koruma alanları hakkında bilgi verir.
Water and Drainage Searches: Su ve kanalizasyon bağlantılarını, sorumlulukları ve olası sorunları gösterir.
Chancel Repair Liability: Nadir ama önemli bir risk; bazı mülkler tarihi kilise onarımlarına mali katkı yükümlülüğü taşıyabilir.
Money Laundering Regulations (Kara Para Aklama Düzenlemeleri)
İngiltere’de ev alma şartları, sıkı anti-money laundering kontrollerini içerir. Bu düzenlemeler gereği:
Enhanced Due Diligence: Yüksek miktarlı nakit ödemeler veya yabancı kaynaklı fonlar için ek inceleme yapılır.
Source of Wealth Documentation: Paranın nereden geldiğini, nasıl kazanıldığını ve hangi yollarla İngiltere’ye transfer edildiğini belgelemeniz gerekir.
PEP (Politically Exposed Person) Checks: Siyasi olarak maruz kalmış kişiler için ek kontroller uygulanır.
Suspicious Activity Reporting: Solicitor’lar şüpheli işlemleri bildirmekle yükümlüdür.
Vergi Yükümlülükleri ve Şartlar
İngiltere’de ev alma şartları, çeşitli vergi ödemelerini zorunlu kılar. Bu vergileri anlamak ve bütçenize dahil etmek önemlidir.
Stamp Duty Land Tax (SDLT)
Stamp Duty, İngiltere’de mülk satın alırken ödenen ana vergidir. 2024-2025 vergi yılı için oranlar (İngiltere):
Ana Konut İçin:
- £0 – £250,000: %0 (ilk kez alıcılar için £425,000’e kadar)
- £250,001 – £925,000: %5
- £925,001 – £1,500,000: %10
- £1,500,001 ve üzeri: %12
Ek Mülk İçin (Additional Property Surcharge): Daha önce mülk sahibiyseniz veya ikinci ev alıyorsanız, yukarıdaki oranlara ek %3 uygulanır.
Non-Resident Surcharge: İngiltere’de ikamet etmeyenler için ek %2 vergi (2021’den itibaren) uygulanır.
Stamp Duty, completion tarihinden sonraki 14 gün içinde HMRC’ye (İngiltere Gelir İdaresi) ödenmelidir. Ödeme yapılmaması ceza ve faize neden olur.
Council Tax
Mülk sahibi olduğunuzda, yerel belediyelere yıllık Council Tax ödemek zorunludur. Bu vergi, mülkün değerine göre belirlenen bantlara (A’dan H’ye kadar) göre hesaplanır ve yerel hizmetler için kullanılır.
Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED)
Eğer mülk bir şirket adına alınıyorsa ve değeri £500,000’in üzerindeyse, ATED adı verilen yıllık vergi ödemeniz gerekebilir. Bu, genellikle yatırımcılar ve high-value property sahipleri için geçerlidir.
Mülkiyet Türü ile İlgili Şartlar
İngiltere’de ev alma şartları, mülkiyet türüne göre farklılık gösterir. Leasehold ve freehold mülklerin kendine özgü gereksinimleri vardır.
Leasehold Mülkler İçin Şartlar
Minimum Lease Length: Çoğu mortgage lender, kalan lease süresinin en az 70-80 yıl olmasını ister. Daha kısa süreler, mortgage onayını zorlaştırır veya imkansız hale getirir.
Ground Rent Review: Ground rent’in zamanla nasıl artacağını (doubling clauses gibi) anlamak önemlidir. Bazı lender’lar, agresif artış şartları olan mülklere kredi vermez.
Service Charge Transparency: Son 3 yılın service charge hesapları ve gelecek yıl bütçesi incelenmeli. Beklenmedik yüksek masraflar, yatırımınızı olumsuz etkileyebilir.
Freeholder Approval: Bazı leaselerde, satışın freeholder tarafından onaylanması gerekebilir. Bu süreç zaman alabilir ve ek maliyet doğurabilir.
Building Insurance: Leasehold mülklerde genellikle service charge içinde yer alır ancak coverage’ın yeterli olduğundan emin olmalısınız.
Freehold Mülkler İçin Şartlar
Clear Title: Mülkün üzerinde haciz, ipotek veya diğer yükümlülüklerin olmadığı kanıtlanmalıdır.
Boundaries and Access Rights: Sınırlar, komşularla paylaşılan duvarlar, geçiş hakları (rights of way) ve kısıtlamalar (restrictive covenants) araştırılmalıdır.
Planning Permission: Yapılan değişikliklerin (extensions, conversions) yasal izinlerle yapıldığını doğrulamak gerekir.
Özel Mülk Türleri İçin Ek Şartlar
İngiltere’de ev alma şartları, bazı özel mülk türleri için ek gereksinimleri içerir.
Listed Buildings (Koruma Altındaki Binalar)
Conservation Consent: Herhangi bir değişiklik için yerel otoriteden özel izin gerekir.
Mortgage Kısıtlamaları: Bazı lender’lar listed buildings’e kredi vermez veya daha yüksek deposit ister.
Insurance Maliyetleri: Restorasyonun yüksek maliyeti nedeniyle sigorta primleri çok yüksek olabilir.
New Build (Yeni Yapı) Mülkler
NHBC Certificate: New build mülkler için 10 yıllık yapısal garanti sertifikası gereklidir.
Snagging Inspection: Completion öncesi kusur tespiti yapılmalı ve düzeltilmesi sağlanmalıdır.
Help to Buy Equity Loan: Bu programı kullanıyorsanız, ek şartlar ve gelecekte geri ödeme yükümlülüğü vardır.
Shared Ownership (Kısmi Mülkiyet)
Staircasing Rights: Payınızı artırma haklarınızı ve şartlarını anlamalısınız.
Rent on Remaining Share: Sahip olmadığınız pay için kira ödemeniz gerekir.
Resale Restrictions: Satarken belirli prosedürleri takip etmek ve housing association’a öncelik vermek zorunlu olabilir.
Yabancı Alıcılar İçin Özel Şartlar
İngiltere’de ev alma şartları, yabancı uyruklu alıcılar için bazı ek gereksinimleri içerir.
UK Bank Account (İngiltere Banka Hesabı)
Zorunlu olmasa da, İngiltere’de banka hesabı açmak süreci kolaylaştırır:
- Solicitor ödemelerini kolaylaştırır
- Mortgage başvurularında gerekli olabilir
- Fatura ödemeleri ve finansal işlemler için pratiktir
Yabancılar için hesap açma, address proof gerektirebilir ancak bazı bankalar uluslararası müşterilere özel programlar sunar.
International Money Transfer (Uluslararası Para Transferi)
Transfer Documentation: Büyük miktarlı transferler için kaynak belgeleri gereklidir.
Currency Exchange: Transfer sırasında döviz kurları ve komisyonlar önemli maliyet oluşturabilir. Uzman currency brokers kullanmak avantajlı olabilir.
SWIFT/CHAPS Payments: Güvenli ve hızlı transfer yöntemleri kullanılmalıdır.
Tax Residence Considerations
Double Taxation Agreements: Türkiye ile İngiltere arasında çifte vergilendirmeyi önleyen anlaşma vardır.
Capital Gains Tax: Mülkü satarken, İngiltere’de ikamet etmiyorsanız özel CGT kuralları uygulanır.
Inheritance Tax: Miras planlaması açısından İngiltere’deki mülklerin vergi etkileri değerlendirilmelidir.
Mortgage İçin Özel Şartlar
İngiltere’de ev alma şartları arasında mortgage gereksinimleri özel bir kategori oluşturur.
Standard Mortgage Şartları
Age Requirements: Genellikle 18 yaş üzeri ve mortgage bitiş tarihi 70-75 yaş civarında olmalıdır.
Employment Status: Tam zamanlı, yarı zamanlı veya serbest meslek durumunuz kredi kararını etkiler. Serbest meslek için en az 2-3 yıllık hesap kaydı istenebilir.
Probation Period: Yeni işe başladıysanız, deneme süresini geçmiş olmanız avantaj sağlar.
Multiple Income Sources: Birden fazla gelir kaynağınız varsa, tümünü belgelemeniz gerekir.
Specialist Mortgage Şartları
Expat Mortgages: Yurtdışında yaşayan İngilizler veya yabancılar için özel mortgage programları mevcuttur ancak daha yüksek deposit ve faiz oranları uygulanır.
Self-Employed Mortgages: Serbest meslek sahipleri için son 2-3 yılın SA302 vergi beyanları ve hesap kayıtları zorunludur.
Contractor Mortgages: Sözleşmeli çalışanlar için özel değerlendirme kriterleri uygulanır.
Buy-to-Let Mortgages: Kiralama amaçlı alımlarda, beklenen kira gelirinin mortgage ödemesinin %125-145’ini karşılaması gerekir.
Zaman Çizelgesi ve Süreç Şartları
İngiltere’de ev alma şartları, belirli zaman dilimlerinde tamamlanması gereken adımları içerir.
Critical Deadlines
Mortgage Offer Validity: Mortgage onayı genellikle 3-6 ay geçerlidir. Bu süre içinde completion yapılmalıdır.
Search Validity: Local authority searches genellikle 3-6 ay geçerlidir. Eski searches kabul edilmeyebilir.
Exchange to Completion: Sözleşme değişiminden completion’a kadar tipik süre 1-4 haftadır ancak mutabakat gerektirir.
Stamp Duty Payment: Completion tarihinden 14 gün içinde ödenmelidir.
Chain Considerations
Property Chain: İngiltere’de alım-satım zincirleri yaygındır. Zincirdeki herhangi bir kişinin gecikmesi tüm süreci etkiler.
Chain-Free Advantage: First-time buyers veya nakit alıcılar chain-free oldukları için tercih edilir.
Profesyonel Destek ve Danışmanlık Şartları
İngiltere’de ev alma şartları, profesyonel destekle çok daha kolay yönetilebilir. Doğru ekiple çalışmak, sürecin sorunsuz ilerlemesini sağlar.
Solicitor/Conveyancer Seçimi
Solicitor seçerken dikkat edilmesi gerekenler:
- Residential conveyancing konusunda uzmanlaşma
- Yabancı müvekkillerle çalışma deneyimi
- İletişim becerileri ve müsaitlik
- Şeffaf ücretlendirme
- Professional indemnity insurance kapsamı
- Türkçe hizmet verebilme (isteğe bağlı ancak yararlı)
Diğer Profesyoneller
Mortgage Broker: Özellikle karmaşık durumlarda (yabancı alıcı, self-employed, adverse credit) uzman broker kullanmak, doğru krediyi bulmanızı sağlar.
Independent Financial Advisor: Uzun vadeli finansal planlama için gerekli olabilir.
Surveyor: Bağımsız survey, gizli sorunları tespit eder ve müzakere gücü verir.
Tax Advisor: Özellikle yabancı alıcılar için vergi optimizasyonu önemlidir.
Bizler, müvekkillerimize bu kritik süreçte kapsamlı hukuki destek sağlayarak, İngiltere’de ev alma şartlarının eksiksiz yerine getirilmesini ve güvenli bir yatırım yapılmasını sağlıyoruz. Hem İngiliz emlak hukukunu hem de Türk müvekkillerimizin ihtiyaçlarını derinlemesine bilerek, sorunsuz bir mülk edinim süreci sunuyoruz.
Sıkça Sorulan Sorular
İngiltere’de ev almak için İngiliz vatandaşı olmak gerekli mi?
Hayır, yabancılar İngiltere’de ev satın alabilir ancak ek vergi ve mortgage şartları olabilir.
Minimum ne kadar para ile ev alabilirim?
Mortgage ile %5-10 deposit yeterli olabilir ancak yabancılar için genellikle %25-40 gerekir.
Süreç ne kadar sürer?
Ortalama 8-12 hafta ancak chain durumuna göre değişir.
Hangi vergiler ödenir?
Stamp Duty (mülk değerine göre), Council Tax (yıllık), ve kiralama durumunda gelir vergisi.
Sonuç
İngiltere’de ev alma şartları ilk bakışta karmaşık görünse de, sistematik bir yaklaşım ve profesyonel destek ile başarılı bir şekilde yerine getirilebilir. Her adımı dikkatlice takip etmek, tüm belgeleri eksiksiz hazırlamak ve deneyimli profesyonellerle çalışmak, İngiltere’de güvenli ve sorunsuz bir mülk edinimi için anahtardır.
İngiltere emlak piyasası, düzenlemeleri ve şeffaflığıyla uluslararası yatırımcılar için güvenilir bir ortam sunar. Doğru hazırlık ve bilinçli kararlarla, İngiltere’de ev sahibi olmak hem güvenli bir yatırım hem de yaşam kalitesi açısından tatmin edici bir deneyim olabilir.
İngilterededEvAlmak #UKProperty #LondraMülk #Leasehold #Freehold #Mortgage #Conveyancing #StampDuty #UKEmlak #İngiltereYatırım #SolicitorUK #FirstTimeBuyer #BuyToLet #LondonProperty #UKEmlakRehberi #EmlakvHukuk #Türkiyedenİngiltere #LondradaEvAlmak #İngilizEmlakPiyasası #PropertyLaw