İngiltere’de mülk satın alma süreci, özellikle yatırım amaçlı ev alımlarında, bireysel mülkiyet yerine limited şirket (sınırlı sorumlu şirket) üzerinden gerçekleştirildiğinde belirli avantajlar sunabilmektedir. Ancak bu yaklaşım her durumda zorunlu olmayıp, vergi durumuna, yatırım stratejisine ve kişisel koşullara bağlı olarak değerlendirilmelidir. Aşağıda, bu konunun temel nedenlerini, avantajlarını ve dezavantajlarını ayrıntılı olarak ele alacağız. Bu analiz, güncel vergi kuralları ve piyasa koşullarına dayanmaktadır.
Giriş
İngiltere’de, özellikle kiralama amaçlı (buy-to-let) mülk yatırımlarında, limited şirket üzerinden alım yapmak, 2015 Finans Yasası’nın 24. Bölümü ile getirilen değişiklikler nedeniyle popüler hale gelmiştir. Bu değişiklikler, bireysel mülk sahiplerinin mortgage faiz giderlerini tam olarak vergiden düşememesine yol açmıştır. Limited şirketler ise bu giderleri tamamen düşerek vergi yükünü azaltabilmektedir. Bununla birlikte, bu yöntem konut amaçlı ev alımlarında (örneğin, kendi ikametgahınız için) genellikle önerilmemekte olup, yatırım odaklı senaryolarda daha faydalıdır.
Limited Şirket Üzerine Almanın Avantajları
Limited şirket üzerinden mülk alımı, özellikle yüksek vergi dilimindeki yatırımcılar için önemli faydalar sağlar. Ana avantajlar şunlardır:
- Vergi Etkinliği: Şirketler, kira gelirlerinden elde edilen karlar üzerinden kurumlar vergisi öder (karlar £50.000’in altında %19, £250.000’in üzerinde %25 oranında). Bireysel mülkiyet durumunda ise gelir vergisi oranları %40-45’e ulaşabilir. Bu, özellikle yüksek gelirli kişiler için önemli tasarruf anlamına gelir. Ayrıca, mülk satışındaki kazançlar da kurumlar vergisi üzerinden vergilendirilir, bireysel sermaye kazanç vergisinden (%24’e kadar) daha düşük olabilir.
- Mortgage Faiz Giderlerinin Tam Düşülmesi: Şirketler, mortgage faizlerini tamamen iş gideri olarak düşebilir, bu da vergilendirilebilir karı azaltır. Bireysel mülk sahipleri ise yalnızca %20 vergi kredisi alabilir, ki bu yüksek vergi dilimindekiler için dezavantajlıdır.
- Sınırlı Sorumluluk: Şirket yapısı, kişisel varlıkları şirket borçlarından korur. Borçlar veya davalar durumunda, sorumluluk şirketle sınırlıdır (ancak mortgage’lerde kişisel garanti istenebilir).
- Miras Vergisi Avantajı: Şirket hisseleri üzerinden mülk miras bırakıldığında, İşletme Muafiyeti (Business Relief) uygulanabilir, bu da %40 miras vergisini azaltır veya ortadan kaldırır.
- Esneklik: Şirket, birden fazla ortağın mülkü paylaşmasına olanak tanır ve kar dağılımı hisse oranlarına göre düzenlenebilir.
Dezavantajlar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Bu yaklaşım her yatırımcı için uygun olmayabilir. Başlıca dezavantajlar şöyle sıralanabilir:
- Daha Yüksek Mortgage Maliyetleri: Şirketlere yönelik mortgage seçenekleri sınırlıdır; faiz oranları %0.5-1 daha yüksek olabilir ve daha büyük peşinatlar (%25-40) gerekebilir. Ayrıca, kişisel garanti zorunluluğu sınırlı sorumluluğu kısmen etkisiz kılar.
- Damga Vergisi Ek Ücreti: Konut mülkleri için %5 ek Stamp Duty Land Tax (SDLT) uygulanır (£40.000 üzeri alımlarda). Bu, İngiltere ve Kuzey İrlanda’da %17’ye kadar çıkabilir.
- Yönetim ve Maliyetler: Şirket kurulumu, yıllık beyannameler, muhasebe ve vergi iadeleri ek idari yük getirir. Temel vergi dilimindeki yatırımcılar için vergi avantajı sınırlı olabilir.
- Mevcut Mülklerin Transferi: Kişisel mülkleri şirkete aktarmak, sermaye kazanç vergisi tetikleyebilir.
Sık Sorulan Sorular
Aşağıda, İngiltere’de limited şirket üzerinden ev alımına ilişkin sık sorulan sorular ve yanıtları yer almaktadır. Bu bilgiler genel niteliktedir; bireysel durumunuz için profesyonel danışmanlık almanızı öneririz.
Limited şirket üzerinden ev almak zorunlu mudur?
Hayır, zorunlu değildir. Bu yöntem, özellikle kiralama amaçlı yatırımlarda vergi avantajı sağlamak amacıyla tercih edilir. Kendi ikametgahınız için bireysel alım genellikle daha basit ve maliyet etkin olabilir.
Şirket kurulum maliyeti nedir?
Limited şirket kurulumu Companies House üzerinden yaklaşık £12-£50 arasında değişir. Ancak, muhasebe hizmetleri, yasal danışmanlık ve yıllık bakım maliyetleri (yaklaşık £500-£2.000) eklenir. Toplam başlangıç maliyeti £1.000’i aşabilir.
Vergi avantajları herkes için geçerli midir?
Hayır, avantajlar yüksek gelir vergisi dilimindeki (%40-45) yatırımcılar için daha belirgindir. Temel vergi dilimindekiler (%20) için bireysel mülkiyet daha uygun olabilir. Her durumda, vergi danışmanı ile hesaplanmalıdır.
Mortgage almak daha mı zor olur?
Evet, şirket mortgage’leri bireysel olanlara göre daha sınırlı ve pahalıdır. Faiz oranları daha yüksek olabilir ve bankalar kişisel garanti talep edebilir. Peşinat oranı genellikle %25-40 arasındadır.
Mevcut mülkümü şirkete aktarabilir miyim?
Evet, ancak bu işlem sermaye kazanç vergisi (CGT) ve damga vergisi (SDLT) tetikleyebilir. Transfer, mülkün piyasa değeri üzerinden değerlendirilir ve ek maliyetler doğurur. Profesyonel değerlendirme şarttır.
Miras planlaması için faydalı mıdır?
Evet, şirket hisseleri İşletme Muafiyeti (Business Relief) kapsamında miras vergisinden muaf tutulabilir. Bu, özellikle yüksek değerli mülkler için %40’a varan tasarruf sağlar, ancak şirketin yatırım amaçlı olması gerekir.
Sonuç
İngiltere’de ev alırken limited şirket kullanmak, zorunlu bir gereklilik olmayıp, özellikle kiralama yatırımlarında ve yüksek vergi dilimindeki kişiler için vergi optimizasyonu sağlar. Ancak, maliyetler ve karmaşıklık nedeniyle profesyonel danışmanlık almak esastır. Bu karar, bireysel finansal duruma göre değerlendirilmelidir. Daha fazla bilgi için vergi danışmanlarına veya yetkili kurumlara başvurunuz önerilir.
🏛️ Av. Zeki Emre Kurt LL.M.
ZEK LEGAL – Yerelden Globale Hukuk
Türkiye, İngiltere & Avrupa Hukuk Çözüm Ortağınız
📞 +90 551 942 20 34 (7/24 WhatsApp)
✉️ emre@emrekurt.av.tr
🌐 zeklegal.co.uk | emrekurt.av.tr
🌍 Küresel Vizyon & Çifte Yetki:
Türkiye Barosu & SRA/RFL (İngiltere) yetkisiyle, 26 lokasyonda faaliyet gösteren hukuk ağı içinde çok dilli hizmet (Türkçe, İngilizce, Almanca) sunuyorum.
⚖️ Uzmanlık Alanları
- Marka, Patent, Tasarım, Telif Hakları Tescil ve Davaları
- Corporate Immigration & Self-Sponsorship
- Gayrimenkul Yatırımı ve Yerleşim Hukuku (Londra, Manchester, Atina, Selanik)
- AB İçtihatları Işığında Fikri Mülkiyet Stratejileri
- Sosyal Medya Hukuku & Haksız Rekabet Analizleri
🎓 Eğitim & Sertifikalar
- LL.M. – Queen Mary University of London
- LLB – Marmara Üniversitesi
- Certificate – South Texas College of Law Houston
- Patent & Marka Vekili – TÜRKPATENT
- RFL – Registered Foreign Lawyer – SRA, UK (2025)
📚 Yayınlar & Akademik Katkılar
- Kitap: Uygulamalı Marka Hukuku – 3. Baskı (Seçkin Yayıncılık)
- Makale: Oxford Journal of IP, Ankara Barosu FMR, LEGAL Fikri ve Sınai Haklar Dergisi
- Blog: emrekurt.av.tr/blogs
📍 Ofislerimiz
🏙️ ANKARA
Via Tower İş Merkezi, Söğütözü
📞 +90 312 906 07 92
🌆 İSTANBUL
Maya Akar Centre, Şişli
📞 +90 212 274 29 20
🌉 LONDRA
228 Chase Road, N14 6HF
📞 +44 7748 425 895