Yunanistan, Avrupa Birliği’nin bir üyesi olarak, yatırımcılara cazip fırsatlar sunan bir ülkedir. Özellikle gayrimenkul yatırımı yoluyla elde edilen Altın Vize (Golden Visa) programı, yabancı yatırımcılar için Avrupa’da ikamet hakkı ve seyahat özgürlüğü sağlayan popüler bir seçenek haline gelmiştir. Bu kılavuz, Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünen bireyler için adım adım bilgi sağlamayı amaçlamaktadır. 2025 yılı itibarıyla programdaki güncellemeler dikkate alınarak hazırlanmıştır. Aşağıda, programın detayları, yatırım süreçleri, faydaları ve riskleri ele alınacaktır.
Altın Vize Programı Nedir?
Yunanistan Altın Vize programı, 2013 yılında başlatılan bir ikamet-by-yatırım programıdır. Program, Avrupa Birliği dışından gelen yatırımcılara, belirli bir tutarda yatırım karşılığında Yunanistan’da ikamet izni vermektedir. Bu izin, yatırımcı ve ailesine (eş, 21 yaş altı çocuklar ve ebeveynler) geçerlidir. İkamet izni beş yıl süreyle verilir ve yatırım korunduğu sürece yenilenebilir. Programın en yaygın yatırım türü, gayrimenkul alımıdır, ancak banka mevduatı, hükümet tahvilleri veya şirket yatırımları gibi alternatifler de mevcuttur.
2025 yılındaki güncellemelerle program, dört kademeli bir sisteme geçmiştir. Bu değişiklikler, popüler bölgelerdeki yatırım eşiklerini yükseltmiş ve mülk boyutları ile restorasyon gerekliliklerine ilişkin katı kurallar getirmiştir. Ayrıca, Altın Vize ile alınan mülklerin kısa süreli kiralanması yasaklanmıştır.
Başvuru Şartları ve Yatırım Eşikleri
Altın Vize için temel uygunluk kriterleri şunlardır:
- Başvuru sahibinin en az 18 yaşında olması.
- AB dışı vatandaş olması.
- Sabıka kaydının temiz olması.
- Geçerli sağlık sigortasına sahip olması.
- Yatırım fonlarının yasal kaynağını kanıtlaması.
Gayrimenkul yatırımı için minimum eşikler, bölgeye göre değişmektedir (2025 güncellemeleri):
- Yüksek talep gören bölgeler (örneğin, Atina merkezi, Selanik, Mykonos, Santorini): Tek bir mülk için en az €800.000 (minimum 120 m²). 29 30
- Diğer belirtilen bölgeler (örneğin, Atina’nın bazı banliyöleri): €400.000 ila €500.000 arasında. 17
- Kırsal veya düşük talepli bölgeler: €250.000.
Yatırım, ticari mülklerin konutlara dönüştürülmesi veya restorasyon projeleri için de geçerlidir, ancak bu durumlarda ek şartlar (örneğin, minimum alan gerekliliği) uygulanır. Yatırım tutarı, mülkün tapu değeri üzerinden hesaplanır ve birden fazla mülk alımı ile eşik karşılanabilir. 15 36
Başvuru Süreci
- Yatırım Seçimi: Uygun bir gayrimenkul belirleyin. Profesyonel bir emlak danışmanı veya avukat yardımıyla piyasa araştırması yapın.
- Sözleşme ve Ödeme: Satın alma sözleşmesi imzalayın. Avukat, mülkün yasal durumunu (ipotek, vergi borcu vb.) kontrol etsin.
- Tapu İşlemleri: Noter huzurunda tapu devri gerçekleştirin. Transfer vergisi (%3), KDV (%24, yeni mülklerde) ve noter ücretleri (%1-2) ödenir. 3 2
- Altın Vize Başvurusu: Yunanistan Göçmenlik Bakanlığı’na (migration.gov.gr) başvuru yapın. Gerekli belgeler: Pasaport, yatırım kanıtı, sağlık sigortası, sabıka kaydı. Başvuru ücreti €2.000’dir (aile başına). 13
- Onay ve İkamet Kartı: Başvuru 2-6 ay sürer. Onaylandıktan sonra biyometrik ikamet kartı alınır.
Yabancı yatırımcılar için sınır bölgelerinde özel izin gerekebilir, ancak genel olarak kısıtlama yoktur. 6
Faydaları
- Seyahat Özgürlüğü: Schengen Bölgesi’nde vizesiz seyahat (90 güne kadar). 21
- Aile Kapsamı: Yakın aile üyeleri dahil edilir.
- İkamet Zorunluluğu Yok: Yunanistan’da yaşamak zorunlu değildir; yatırım korunduğu sürece izin geçerlidir. 20
- Vatandaşlık Yolu: 7 yıl sürekli ikamet sonrası vatandaşlık başvurusu mümkün. 17
- Yatırım Getirisi: Yunan gayrimenkul piyasası istikrarlıdır; kira getirisi %4-6, değer artışı yıllık %5-10 olabilir. Turistik bölgelerde yüksek talep vardır. 4 25
- Vergi Avantajları: Düşük emlak vergileri ve AB standartlarında koruma.
Riskler ve Dikkat Edilecek Hususlar
- Piyasa Dalgalanmaları: Ekonomik belirsizlikler mülk değerlerini etkileyebilir. 23
- Yasal ve Mali Riskler: Yanlış danışmanlık, sahte belgeler veya vergi kaçakçılığı sorun yaratabilir. Profesyonel avukat şarttır.
- Bakım Maliyetleri: Mülk bakımı, sigorta ve vergiler yıllık giderler arasındadır.
- Program Değişiklikleri: 2025 kuralları gibi güncellemeler yatırım eşiklerini yükseltebilir. 10
- Kısa Süreli Kiralama Yasağı: Altın Vize mülkleri Airbnb gibi platformlarda kiralanamaz, bu da gelir potansiyelini sınırlayabilir. 10
Riskleri minimize etmek için güvenilir yerel ortaklar seçin.
Yunanistan Gayrimenkul Piyasası Hakkında
2025’te Yunanistan emlak piyasası, turizm ve AB fonları sayesinde büyüme göstermektedir. Atina ve adalar (Mykonos, Santorini) yüksek getiri sunar, ancak fiyatlar yüksektir. Kırsal bölgeler daha uygun maliyetlidir. Yabancılar, villa, apartman veya ticari mülk alabilir. Piyasa, %3-5 yıllık büyüme oranıyla istikrarlıdır. 4 7
Yatırım İpuçları:
- Piyasa araştırması yapın.
- Yerel avukat ve müteahhitlerle çalışın.
- Vergi danışmanı edinin.
- Çeşitlendirme için birden fazla mülk düşünün.
Sonuç
Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı ve Altın Vize, yatırımcılara Avrupa’da güvenli bir gelecek sunar. Dikkatli planlama ile yüksek getiri elde edilebilir.
İletişime Geçin
Daha fazla bilgi veya destek için bizimle iletişime geçin. Yunanistan’da müteahhitler ve avukatlarla bağlantılarımız vize veya yatırım amaçlı gayrımenkul yatırımlarınızın risksiz şekilde gerçekleştirilmesini sağlamaktadır👇
🔵 emre@emrekurt.av.tr
✅ 0551 942 20 34 (Whatsup)
#yunanistangayrımenkulyatırımı #yunanistanaltınvize #yunanistangoldenvisa