İngiltere’de gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenler için, bir limited şirket (Ltd) kurarak mülk satın alma stratejisi giderek popüler hale gelmektedir. Bu yöntem, özellikle vergi avantajları ve kurumsal yapı nedeniyle tercih edilmektedir. Bu yazıda, yeni kurulan şirketler üzerinden mortgage (ipotek kredisi) alma sürecini ele alacağız. Bankalar, kredi onayında şirketin kuruluş tarihinden ziyade, satın alınacak mülkün potansiyel kira getirisine odaklanmaktadır. Bu sayede, mortgage ödemelerinin kira geliriyle karşılanabilirliği değerlendirilmekte ve kredi miktarı buna göre belirlenmektedir. 5
Yeni Kurulan Şirketler için Mortgage Başvurusu
Geleneksel mortgage başvurularında, bireysel kredi geçmişi ve gelir durumu ön planda olsa da, limited şirketler aracılığıyla yapılan buy-to-let (kiralama amaçlı satın alma) mortgage’larında durum farklıdır. Yeni kurulan bir şirket bile, mortgage işlemlerine başlayabilmektedir. Lender’lar (kredi veren kurumlar), şirketin yaşı yerine, mülkün piyasa değeri ve beklenen kira gelirini incelemektedir. Örneğin, Barclays gibi bankalar, limited şirketler için buy-to-let mortgage’larında mülk başına belirli kriterler uygulamakta olup, şirketin yeni olması bir engel teşkil etmemektedir. 1 Ancak, başvuru sürecinde şirketin resmi kayıtlarının tamamlanmış olması ve potansiyel kira getirisinin belgelenmesi gerekmektedir.
Kira Getirisi Temelli Affordability Değerlendirmesi
Bankalar, mortgage onayında ana kriter olarak kira getirisini kullanmaktadır. Bu, “interest coverage ratio” (faiz karşılama oranı) olarak bilinen bir hesaplama ile yapılmaktadır. Tipik olarak, aylık kira gelirinin, mortgage ödemelerinin en az %125 ila %145’ini karşılaması beklenmektedir. Bu oran, yüksek vergi mükellefleri için daha yüksek olabilmektedir. 9 Örneğin, satın alınacak mülkün aylık kira getirisi, faiz ve anapara ödemelerini rahatlıkla karşılayacak seviyede ise, bankalar kredi vermeye daha istekli olmaktadır. Bu yaklaşım, yatırımın sürdürülebilirliğini sağlamayı amaçlamaktadır ve yeni şirketler için de geçerlidir.
Kredi miktarı, kira getirisiyle doğrudan ilişkilidir: Bankalar, mortgage’in kira geliriyle ödenebileceği ölçüde limit belirlemektedir. Bu hesaplama için özel buy-to-let hesaplayıcılar kullanılabilir, ki bunlar maksimum kredi tutarını kira miktarı bazında tahmin etmektedir. 3
Loan to Value (LTV) Oranları ve Depozito Gereklilikleri
Loan to Value (LTV), mortgage tutarının mülk değerine oranıdır ve risk değerlendirmesi için kritik öneme sahiptir. Limited şirketler için buy-to-let mortgage’larında LTV genellikle %75’e kadar çıkabilmektedir, ancak bazı lender’larda %85’e ulaşabilmektedir – özellikle yeni şirketler için kira getirisi güçlü ise. 5 Öte yandan, daha muhafazakar yaklaşımlarda LTV %50 ila %70 arasında sınırlanabilmektedir. 8 Bu, yatırımcının %25 ila %50 arasında bir depozito sağlaması gerektiği anlamına gelmektedir. Yüksek LTV oranları, daha düşük depozito ile yatırım yapma fırsatı sunsa da, faiz oranları genellikle daha yüksek olmaktadır.
Sonuç ve Tavsiyeler
İngiltere’de limited şirket kurarak gayrimenkul satın almak, stratejik bir yatırım aracıdır ve mortgage onay süreci büyük ölçüde kira getirisine dayanmaktadır. Yeni şirketler için bile erişilebilir olan bu sistem, doğru planlama ile verimli sonuçlar verebilmektedir. Ancak, her lender’ın kriterleri farklılık gösterebileceğinden, profesyonel bir mortgage danışmanıyla çalışmak önerilmektedir. Ayrıca, vergi ve yasal yükümlülüklere dikkat etmek, uzun vadeli başarı için esastır. 7
📩 İletişim için:
zeki@zeklegal.co.uk | 0044 7748245895 (WhatsApp)
#Mortgage #KiraGetirisi #BuyToLet #İngiltereEmlak #Yatırım #ŞirketKuruluşu #Mortgageİngiltere #UKPropertyInvestment #KiraGeliri #ŞirketMortgage