Bu rehber, İngiltere’de kiracı tahliye sürecine ilişkin kapsamlı bir genel bakış sunmaktadır ve bu süreç öncelikle 1988 Konut Yasası ve ilgili mevzuatla düzenlenmektedir. Hukuki çerçeveyi, adım adım prosedürleri ve ev sahiplerinin kiracıları tahliye etmek için dikkate alması gereken temel hususları özetlemektedir. Tahliyenin taciz veya yasa dışı tahliye nedeniyle sorumluluk doğurmaması için katı protokollere uyulması zorunludur. Kiracılar belirli korumalara sahiptir ve ev sahipleri, belirli durumlar için profesyonel hukuki danışmanlık almaları önerilir. Bu bilgiler, Ekim 2025 itibarıyla mevcut yasaya dayanmaktadır; ancak Kiracı Hakları Tasarısı gibi reformlar, Bölüm 21 uyarınca sebepsiz tahliyelerin kaldırılması gibi değişiklikler getirebilir. Resmi kaynaklardan en güncel güncellemeleri her zaman doğrulayın.
Kiralama Türleri ve Tahliye Üzerindeki Etkileri
Tahliye prosedürleri, kiralama türüne göre değişmektedir:
- Güvenceli Kısa Süreli Kiralama (AST): En yaygın özel kiralama anlaşması olup, sabit süreli (örneğin altı ay) veya periyodik (aylık devam eden) olabilir. Bunlar, Bölüm 21 uyarınca sebepsiz tahliye veya Bölüm 8 uyarınca kusur temelli tahliyeye izin verir.
- Güvenceli Kiralama: Genellikle 27 Şubat 1997’den önce verilen veya belirli durumlarda sağlanan, kiracılara daha fazla koruma sunan ve tahliye için zorunlu gerekçeler gerektiren bir türdür.
- Düzenlenmiş Kiralama: Nadir görülen, 15 Ocak 1989’dan önceki dönemlere ait, güçlü kiracı hakları ve kira kontrolleri içeren bir türdür.
- Dışlanmış İşgal veya Lisans: Ev sahibiyle birlikte yaşayan kiracılar için geçerli olup, makul bildirimden sonra mahkeme kararı olmadan tahliyeye izin verir.
- Sosyal Konut Kiralaması: Belediye veya konut derneği mülkleri için geçerli olup, tahliye son çare olarak kabul edilir ve benzer ancak farklı süreçler izlenir.
Ev sahipleri, geçerli bildirimleri ve gerekçeleri belirleyen kiralama türünü doğru tanımlamalıdır.
Tahliye Gerekçeleri
Tahliyeler geçerli gerekçeler gerektirir ve şu şekilde kategorize edilir:
- Sebepsiz Gerekçeler (Bölüm 21): Ev sahipleri, kiracı kusuru belirtmeden mülkü geri alabilir, genellikle sabit sürenin sonunda veya periyodik kiralamada. Ancak, kiralamanın ilk dört ayı içinde kullanılamaz veya yasal gereklilikler (örneğin depozito koruması) karşılanmazsa geçersizdir.
- Kusur Temelli Gerekçeler (Bölüm 8): Zorunlu veya takdiri gerekçeler arasında kira gecikmeleri (en az iki ay ödenmemiş), kiralama şartlarının ihlali (örneğin antisosyal davranış) veya mülk hasarı yer alır. Zorunlu gerekçeler kanıtlanırsa tahliye zorunludur, takdiri olanlar ise yargısal takdir yetkisine tabidir.
- Diğer Gerekçeler: AST dışı kiralamalarda, ciddi kira gecikmeleri veya suç faaliyeti gibi daha katı zorunlu gerekçeler geçerlidir.
Dikkate alınan reformlar, Bölüm 21’i ortadan kaldırarak tüm tahliyeleri kusur temelli hale getirebilir.
Adım Adım Tahliye Süreci
Sürecin yasallığını sağlamak için titizlikle izlenmesi zorunludur. Resmi adımlara geçmeden önce gayriresmi çözüm (örneğin kira gecikmelerini tartışma) denemesi önerilir.
- Geçerli Bir Bildirim Yayınlayın:
- Bölüm 21 için: Form 6A’yı kullanın ve en az iki aylık bildirim sağlayın. Önkoşulların karşılandığından emin olun, örneğin kiracı depozitosunun hükümet onaylı bir planda korunması, gaz güvenliği sertifikası, Enerji Performansı Sertifikası ve ‘Nasıl Kiralanır’ rehberinin sağlanması. Bildirim, sabit süre bitmeden sona eremez, kırılma maddesi yoksa.
- Bölüm 8 için: Form 3’ü kullanın, gerekçeleri belirtin ve ihlale göre iki haftadan iki aya kadar bildirim sağlayın (örneğin ciddi antisosyal davranış için iki hafta).
- Dışlanmış işgaller için: Makul bildirim sağlayın (kira ödeme periyoduna uyan, örneğin aylık kira için bir ay), yazılı olması zorunlu değildir.
- Bildirimi doğru servis edin (örneğin elden veya posta yoluyla) ve kanıtını saklayın.
- Bildirim Süresinin Sona Ermesini Bekleyin:
- Kiracılar derhal ayrılmak zorunda değildir. Kalırlarsa, kiralama mahkeme eylemine kadar devam eder. Ev sahipleri bu dönemde kilit değiştiremez veya kiracıları taciz edemez.
- Mülkiyet Emri İçin Başvurun:
- Kiracılar ayrılmazsa, ilçe mahkemesine mülkiyet emri için başvurun.
- Standart Mülkiyet Emri: Bölüm 8 veya Bölüm 21 altında kira borcu varsa kullanılır; kanıtların sunulduğu bir duruşma içerir.
- Hızlandırılmış Mülkiyet Emri: Kira borcu olmayan Bölüm 21 için; kağıt tabanlı, daha hızlı, ancak itiraz durumunda duruşma olmaz.
- Başvuruyu çevrimiçi veya posta yoluyla gönderin, kanıtları (örneğin kiralama anlaşması, bildirim kanıtı) dahil edin. Mahkeme ücretleri geçerlidir.
- Uygulanabilirse Mahkeme Duruşmasına Katılın:
- Standart emirler için her iki taraf da argümanlarını sunar. Hakim, doğrudan emri (14 gün içinde tahliye), askıya alınmış emri (kira geri ödemesi gibi şartlar karşılanırsa ertelenmiş tahliye) verebilir veya talebi reddedebilir.
- Kiracılar, bildirimin geçersizliğini veya ayrımcılık/misillemeyi kanıtlayarak savunabilir.
- Mülkiyet Emirini İcra Memurlarıyla Uygulayın:
- Kiracılar emri görmezden gelirse, mülkiyet emri için yetki başvurusu yapın. İlçe mahkemesi icra memurları (veya yüksek değerli gecikmeler için Yüksek Mahkeme icra memurları) tahliyeyi gerçekleştirir ve tahliye tarihinden en az iki hafta önceden bildirim sağlar.
- İcra memurları fiziksel tahliyeyi yönetir; ev sahipleri kendi başlarına tahliye edemez.
- Tahliye Sonrası Dikkate Alınacak Hususlar:
- Kiracı depozitosunu (kesintiler çıkarılarak) 10 gün içinde iade edin. Terk edilmiş eşyaları yasal olarak ele alın (örneğin depolayın ve kiracıyı bilgilendirin).
Tüm süreç genellikle birkaç ay sürer. Sosyal konut için, eylem öncesi protokoller gibi ek adımlar geçerlidir.
Kiracı Hakları ve Tahliyeye Karşı Çıkma
Kiracılar, Konut Kaybını Önleme Danışmanlık Hizmeti gibi hizmetlerden ücretsiz hukuki tavsiye alabilir. Bildirimleri geçersizse (örneğin yanlış form veya karşılanmayan önkoşullar) veya aşırı zorluk durumlarında icra memuru eylemini askıya alma başvurusu yaparak itiraz edebilirler. Yasadışı tahliye (örneğin mahkeme emri olmadan), ev sahibinin kovuşturulmasına ve tazminat taleplerine yol açabilir.
Sık Sorulan Sorular
- Tahliye için minimum bildirim süresi nedir? Bölüm 21 için en az iki ay; Bölüm 8 için gerekçeye göre iki haftadan iki aya kadar değişir. Periyodik kiralamalarda kira döngülerine uyan daha uzun süreler geçerli olabilir.
- Ev sahibi sebepsiz tahliye yapabilir mi? Şu anda evet, Bölüm 21 yoluyla, ancak tüm yasal şartlar karşılanırsa. Önerilen reformlar bu uygulamayı sona erdirebilir.
- Kiracı kira borçluysa ne olur? Ev sahipleri gecikmeler için Bölüm 8’i kullanabilir. Kiracılar, tahliyeyi önlemek için geri ödeme planları müzakere etmeli veya yardımlar talep etmelidir.
- Kiracılar tahliyeyi nasıl durdurabilir? Mahkemede bildirimin geçersizliğini meydan okuyarak veya aşırı zorluk durumunda icra memuru eylemini askıya alma başvurusu yaparak. Derhal hukuki tavsiye alın.
- Ev sahibi yasadışı tahliye yaparsa ne olur? Bu suçtur; kiracılar belediyeye rapor edebilir ve mahkeme yoluyla tazminat talep edebilir.
- Tahliye yasalarında yakın değişiklikler var mı? Kiracı Hakları Tasarısı, Bölüm 21’i kaldırmayı ve kiracı korumalarını güçlendirmeyi amaçlamaktadır, ancak şu anda mevcut prosedürler geçerlidir. Hükümet güncellemelerini izleyin.
- Kiracılar farklı tahliye edilebilir mi? Evet, makul bildirimden sonra mahkeme emri olmadan, çünkü daha az korumaya sahiptirler.
- Ev sahipleri tahliye öncesi hangi belgeleri sağlamalıdır? Bölüm 21 için depozito koruması kanıtı, güvenlik sertifikaları ve ‘Nasıl Kiralanır’ rehberi zorunludur; başarısızlık bildirimi geçersiz kılar.
Daha fazla detay için GOV.UK, Shelter England veya Citizens Advice gibi resmi kaynaklara danışın. Değişen düzenlemelere uyum sağlamak için profesyonel hukuki danışmanlık önerilir.