Renters’ Rights Act 2025 (Kiracı Hakları Yasası 2025), İngiltere’de özel kiralama sektörünü kökten dönüştüren bir yasadır. Bu yasa, 27 Ekim 2025’te Kraliyet Onayı alarak yürürlüğe girmiş olup, yaklaşık 11 milyon kiracıya daha fazla güvenlik, hak ve koruma sağlamayı amaçlamaktadır. Aynı zamanda 2,3 milyon ev sahibinin yükümlülüklerini netleştirerek sektörde adil bir denge oluşturmayı hedeflemektedir. Yasanın ilk aşaması 1 Mayıs 2026’dan itibaren uygulanmaya başlanacak olup, aşamalı bir geçiş süreci izlenecektir.
Bu yazı, yasanın getirdiği değişiklikleri kapsamlı bir şekilde ele almakta, kiracılar ve ev sahipleri üzerindeki etkileri incelemekte ve bir Sıkça Sorulan Sorular (SSS) bölümü içermektedir.
Yasanın Amaçları ve Genel Bakış
Renters’ Rights Act 2025, önceki hükümetin Renters’ Reform Bill taslağını temel alarak geliştirilmiş olup, özel kiralama sektöründeki dengesizlikleri gidermek üzere tasarlanmıştır. Yasa, kiracıların evlerinde daha uzun süre kalabilmelerini, topluluklarında kök salabilmelerini ve evsizlik riskini azaltmayı önceliklendirmektedir. Aynı zamanda, konut kalitesini yükseltmek ve az sayıdaki sorumsuz ev sahiplerine karşı önlemler almak amacıyla hazırlanmıştır. Sosyal kiralama sektörü (örneğin belediye veya konut dernekleri) için değişiklikler daha sonraki aşamalarda uygulanacaktır.
Yasanın temel unsurları arasında, sebepsiz tahliyelerin kaldırılması, kira artışlarının sınırlanması, ayrımcılığın yasaklanması ve yeni denetim mekanizmalarının kurulması yer almaktadır. Bu değişiklikler, İngiltere’deki özel kiracıların büyük çoğunluğunu etkileyecek olup, sektörde daha şeffaf ve adil bir yapı oluşturacaktır.
Temel Değişiklikler
Yasa, özel kiralama sektöründe çeşitli alanlarda reformlar getirmektedir. Aşağıda, ana başlıklara göre özetlenmiştir.
Kira Sözleşmesi Reformları
- Tüm yeni ve mevcut “Assured Shorthold Tenancies” (AST) sözleşmeleri, 1 Mayıs 2026’dan itibaren otomatik olarak “Assured Periodic Tenancies” (periyodik teminatlı kira sözleşmeleri) haline dönüşecektir. Bu, sözleşmelerin sabit süreli olmaktan çıkıp, aylık veya haftalık olarak yenilenen açık uçlu yapıya geçmesi anlamına gelmektedir.
- Kiracılar, sözleşmeyi feshetmek için 2 ay önceden bildirimde bulunabilecek olup, ev sahipleri bu süreyi kısaltmayı kabul edebilir.
- Tüm sözleşmeler yazılı olacak ve kira miktarı, ev sahibi bilgileri gibi temel detayları içerecektir. Mevcut sözleşmeler otomatik olarak yeni sisteme uyarlanacaktır.
- Etki: Kiracılar için daha fazla esneklik ve güvenlik sağlanırken, ev sahipleri için sözleşme yönetimi daha standart hale gelecektir.
Tahliye Süreçleri
- “Section 21” ile bilinen sebepsiz (“no-fault”) tahliyeler tamamen kaldırılmaktadır. Ev sahipleri, tahliye için “Section 8” kapsamında mahkeme onayı gerektiren gerekçeler (örneğin, kira borcu, anti-sosyal davranış) sunmak zorunda kalacaktır.
- Kira borcu eşiği 2 aydan 3 aya çıkarılacak, tahliye bildirimi süresi 4 haftaya uzatılacaktır. Ev sahipleri, mülkü satmak veya aile üyesi için kullanmak gibi gerekçelerle tahliye için sözleşmenin ilk 12 ayında işlem yapamayacaktır.
- 1 Mayıs 2026 öncesi verilen geçerli Section 21 bildirimleri mahkemede işleme alınabilecek, ancak kiracılar geçersiz bildirimleri itiraz ederek haklarını koruyabilecektir.
- Etki: Kiracılar evsizlik riskinden korunurken, ev sahipleri meşru gerekçelerle hareket edebilecek, ancak süreç daha uzun ve maliyetli olacaktır.
Kira Artışları ve Finansal Koruma
- Kira artışları yılda bir kez sınırlanacak ve piyasa rayicine göre “Section 13” bildirimiyle 2 ay önceden yapılabilecektir. Sözleşmedeki otomatik artış maddeleri geçersiz kılınacaktır.
- Kiracılar, aşırı artışları İlk Derece Mahkemesi’nde (First-tier Tribunal) itiraz edebilecek olup, mahkeme kirayı düşürebilecek ancak yükseltemeyecektir.
- Ev sahipleri, ilan edilen kira bedelinden fazla teklif kabul edemeyecek veya “kira ihalesi” teşvik edemeyecek; bir aydan fazla peşin kira talep edilemeyecektir.
- Etki: Kiracılar finansal istismarlara karşı korunurken, ev sahipleri piyasa koşullarına göre ayarlamalar yapabilecek, ancak aşırı artışlar sınırlanacaktır.
Evcil Hayvan Politikaları
- Kiracılar evcil hayvan talebinde bulunabilecek olup, ev sahipleri makul olmayan gerekçelerle reddedemeyecek (örneğin, hasar sigortası talep edilebilecek).
- Red durumunda, kiracılar Ombudsman veya mahkemeye başvurabilecektir.
- Etki: Kiracılar için evcil hayvan sahipliği kolaylaşırken, ev sahipleri mülk koruması için önlemler alabilecektir.
Konut Standartları ve Tehlike Önleme
- “Decent Homes Standard” (Uygun Konut Standardı) özel kiralamalara uygulanacak olup, ciddi tehlikelere (örneğin küf, nem) karşı hızlı müdahale zorunlu hale getirilecektir.
- “Awaab’s Law” genişletilecek ve ciddi tehlikelerin giderilmesi için zaman çerçeveleri belirlenecektir.
- Minimum Enerji Verimliliği Standartları (EPC C seviyesi 2030’a kadar) gözden geçirilecek.
- Etki: Kiracılar daha güvenli konutlara erişirken, ev sahipleri standartlara uymak için yatırım yapmak zorunda kalacaktır.
Ayrımcılık Yasakları
- Çocuklu ailelere veya sosyal yardım alan kiracılara ayrımcılık yasaklanacaktır.
- Etki: Dezavantajlı gruplar için erişim kolaylaşırken, ev sahipleri yasalara uymakla yükümlü olacaktır.
Veritabanı ve Ombudsman Kurulması
- Özel Kiralama Sektörü Veritabanı oluşturulacak; tüm ev sahipleri mülklerini ve kendilerini kaydetmek zorunda kalacaktır. Kayıtsız mülkler kiralanamayacak, cezalar 7.000 £’den 40.000 £’ye kadar uygulanacaktır.
- Özel Kiralama Sektörü Ombudsman’ı kurulacak olup, kiracı şikayetleri ücretsiz ve bağlayıcı şekilde çözülecektir.
- Etki: Şeffaflık artarken, ev sahipleri kayıt ve üyelik yükümlülükleriyle karşı karşıya kalacaktır.
Denetim ve Yaptırımlar
- Yerel yönetimlerin denetim yetkileri artırılacak, sivil cezalar genişletilecek ve tekrarlanan ihlallere karşı daha yüksek cezalar uygulanacaktır.
- Etki: Sorumsuz ev sahipleri caydırılırken, kiracılar daha etkili koruma elde edecektir.
Uygulama Zaman Çizelgesi
Yasa, üç aşamada uygulanacaktır:
- Aşama 1 (1 Mayıs 2026’dan itibaren): Temel kira sözleşmesi reformları, tahliye değişiklikleri, kira artışları, ayrımcılık yasakları ve yerel denetim güçlendirmeleri.
- Aşama 2 (2026 sonundan itibaren): Veritabanı bölgesel rollout, Ombudsman kurulması (2028’de zorunlu üyelik), sosyal kiralama reformları (2027’den itibaren).
- Aşama 3 (2035 veya 2037 önerisiyle): Konut standartları yükseltmeleri, Awaab’s Law genişletmesi ve enerji verimliliği standartları. Geçiş dönemi için rehberlik ve eğitim programları Kasım 2025’ten itibaren başlayacaktır.
Kiracılar ve Ev Sahipleri Üzerindeki Etkiler
- Kiracılar İçin: Daha fazla güvenlik, adil kira uygulamaları ve kaliteli konut erişimi sağlanacak olup, evsizlik riski azalacaktır. Ancak, fesih bildirimi süresi uzayabilecektir.
- Ev Sahipleri İçin: Meşru mülk yönetimi korunurken, yeni yükümlülükler (kayıt, Ombudsman üyeliği) ve cezalar getirilecek olup, sektörden çıkışlar artabilir. Destek için hükümet fonları (örneğin yerel yönetimlere 18,2 milyon £) ayrılmıştır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Aşağıda, yasayla ilgili sıkça sorulan sorular ve yanıtları yer almaktadır.
Renters’ Rights Act ne zaman yürürlüğe girecek?
Renters’ Rights Act 2025, 27 Ekim 2025’te Kraliyet Onayı alarak resmiyet kazanmış olup, yasanın temel değişiklikleri içeren ilk aşaması 1 Mayıs 2026’dan itibaren uygulanmaya başlanacaktır; bu tarih itibarıyla sebepsiz tahliyeler kaldırılacak, periyodik sözleşmeler zorunlu hale gelecek ve kira artışları sınırlanacaktır. Aşamalı bir geçiş süreci izlenecek şekilde, ikinci aşama 2026 sonlarında veritabanı ve Ombudsman kurulumunu kapsayacak, üçüncü aşama ise 2030’lara uzanan konut standartları iyileştirmelerini içerecektir. Bu zaman çizelgesi, sektördeki tüm paydaşlara hazırlık süresi vermek amacıyla tasarlanmış olup, hükümet tarafından Kasım 2025’ten itibaren rehberlik belgeleri ve eğitim programları yayınlanacaktır. Kiracılar ve ev sahipleri, bu tarihlere göre mevcut sözleşmelerini gözden geçirmeli ve gerekli uyarlamaları yapmalıdır. Genel olarak, yasanın tam etkisi 2028’e kadar hissedilecek olup, sosyal kiralama sektörü için değişiklikler 2027’den itibaren devreye girecektir.
Yasa neler değiştiriyor?
Renters’ Rights Act 2025, özel kiralama sektöründe kapsamlı reformlar getirerek sebepsiz tahliyeleri kaldırıp gerekçeli tahliye sistemine geçmekte, tüm sözleşmeleri periyodik hale getirerek kiracılara daha fazla güvenlik sağlamakta ve kira artışlarını yılda bir kezle sınırlamaktadır. Ayrımcılık yasakları genişletilerek çocuklu aileler ile sosyal yardım alanlar korunmakta, evcil hayvan talepleri makul gerekçelerle reddedilemez hale gelmekte ve konut standartları Decent Homes Standard ile yükseltilmektedir. Yeni bir veritabanı ve Ombudsman kurulumuyla şeffaflık artırılırken, yerel yönetimlerin denetim yetkileri güçlendirilmekte ve cezalar ağırlaştırılmaktadır. Bu değişiklikler, yaklaşık 11 milyon kiracıyı evsizlik riskinden kurtarırken, ev sahiplerine yeni yükümlülükler yüklemekte ve sektördeki dengesizlikleri gidermeyi amaçlamaktadır. Genel olarak, yasa kiracı haklarını ön plana çıkararak daha adil bir piyasa oluşturmakta olup, uzun vadede konut kalitesini ve erişilebilirliğini iyileştirecektir.
Tahliye süreçleri nasıl etkilenecek?
Tahliye süreçlerinde en büyük değişiklik, Section 21 ile bilinen sebepsiz tahliyelerin tamamen kaldırılması olup, ev sahipleri artık Section 8 kapsamında mahkeme onayı gerektiren gerekçeler sunmak zorunda kalacak ve bu gerekçeler arasında kira borcu, anti-sosyal davranış veya mülk satışı yer alacaktır. Kira borcu eşiği 2 aydan 3 aya çıkarılarak kiracılara daha fazla tolerans tanınmakta, tahliye bildirimi süresi 4 aya uzatılmakta ve ev sahipleri sözleşmenin ilk 12 ayında taşınma veya satış gibi gerekçelerle tahliye yapamamaktadır. Mevcut Section 21 bildirimleri 1 Mayıs 2026 öncesi geçerli kalacak ancak kiracılar itiraz haklarını kullanarak bunları geçersiz kılabilecektir. Bu reformlar, kiracıların evsizlik riskini azaltırken ev sahiplerinin meşru tahliyelerini zorlaştırmakta olup, mahkeme süreçlerini daha adil ve uzun hale getirecektir. Sonuç olarak, tahliyeler daha nadir ve gerekçeli olacak, sektörde istikrarı artıracaktır.
Kira artışları nasıl düzenlenecek?
Kira artışları yılda yalnızca bir kez yapılabilecek şekilde sınırlanmakta olup, ev sahipleri piyasa rayicine göre Section 13 bildirimiyle 2 ay önceden artış ilan etmek zorunda kalacak ve sözleşmedeki otomatik artış maddeleri yasaklanacaktır. Kiracılar, aşırı artışlara karşı İlk Derece Mahkemesi’nde itiraz edebilecek olup, mahkeme kirayı düşürebilecek ancak yükseltemeyecektir. Ayrıca, kira ihaleleri yasaklanarak ilan edilen bedelden fazla teklif kabul edilemeyecek ve bir aydan fazla peşin kira talep edilemeyecektir. Bu düzenlemeler, kiracıları finansal sömürüden korurken ev sahiplerine piyasa koşullarına uyum imkanı vermekte olup, enflasyonist baskılara karşı denge sağlamayı amaçlamaktadır. Genel olarak, kira artışları daha öngörülebilir ve adil hale gelerek kiracıların bütçe planlamasını kolaylaştıracaktır.
Evcil hayvanlar için ne değişecek?
Evcil hayvan politikalarında kiracılar artık evcil hayvan talebinde bulunabilecek olup, ev sahipleri yalnızca makul gerekçelerle (örneğin, mülk hasarı riski) reddedebilecek ve bu durumda kiracılar Ombudsman veya mahkemeye başvurabilecektir. Ev sahipleri, hasar koruması için sigorta talep edebilecek ancak keyfi reddetmeler yasaklanacaktır. Bu değişiklik, kiracıların yaşam kalitesini artırırken ev sahiplerinin mülklerini koruma hakkını dengede tutmayı hedeflemektedir. Özellikle aileler için önemli olan bu reform, evcil hayvan sahipliğini norm haline getirerek taşınma zorluklarını azaltacaktır. Sonuç olarak, sektörde evcil hayvan dostu mülkler artacak ve uyuşmazlıklar bağımsız mekanizmalarla çözülecektir.
Sabit süreli sözleşmeler devam edebilecek mi?
Sabit süreli sözleşmeler büyük ölçüde kaldırılacak olup, tüm yeni ve mevcut Assured Shorthold Tenancies otomatik olarak periyodik teminatlı sözleşmelere dönüşecek ve bu, aylık yenilenen açık uçlu bir yapı anlamına gelecektir. Kiracılar 2 ay önceden fesih bildirimi verebilecek olup, ev sahipleri bu süreyi kısaltmayı kabul edebilecektir. Mevcut sözleşmeler 1 Mayıs 2026’dan itibaren otomatik uyarlanacak ve tüm sözleşmeler yazılı hale getirilecektir. Bu değişiklik, kiracılara daha fazla esneklik sağlarken ev sahiplerinin uzun vadeli planlamasını etkileyebilecek olup, sektördeki istikrarsızlığı azaltmayı amaçlamaktadır. Genel olarak, periyodik sözleşmeler standart hale gelerek kiracı haklarını güçlendirecektir.
İhlaller için cezalar nelerdir?
İhlaller için cezalar ağırlaştırılacak olup, veritabanı kaydını yapmayan ev sahipleri için ilk seferde 7.000 £’ye, tekrarda 40.000 £’ye kadar para cezası uygulanacak ve kayıtsız mülkler kiralanamayacaktır. Yerel yönetimlerin sivil ceza yetkileri genişletilecek, tekrarlanan ihlallere karşı daha yüksek yaptırımlar getirilecek ve ciddi tehlikeler için hızlı müdahale zorunlu hale gelecektir. Ayrımcılık veya kira ihalesi gibi yasaklara uymayanlara da cezalar verilecek olup, Ombudsman kararları bağlayıcı olacaktır. Bu yaptırımlar, sorumsuz ev sahiplerini caydırırken kiracı korumalarını güçlendirmeyi hedeflemektedir. Sonuç olarak, sektörde uyum artacak ve ihlaller azalacaktır.
Özel Kiralama Sektörü Veritabanı nedir ve yükümlülükleri nelerdir?
Özel Kiralama Sektörü Veritabanı, tüm ev sahiplerinin mülklerini ve kendilerini kaydetmesini zorunlu kılan bir sistem olup, 2026 sonundan itibaren bölgesel olarak devreye girecek ve kayıtsız mülklerin kiralanması yasaklanacaktır. Ev sahipleri, veritabanına üyelik ücreti ödeyecek ve mülk detaylarını güncel tutmakla yükümlü olacak olup, ihlallerde 7.000 £’den 40.000 £’ye cezalar uygulanacaktır. Bu veritabanı, şeffaflığı artırarak kiracıların ev sahiplerini doğrulamasına olanak tanıyacak ve yerel yönetimlerin denetimini kolaylaştıracaktır. Sistem, 2028’de tam zorunlu hale gelecek olup, hükümet tarafından yönetilecektir. Genel olarak, veritabanı sektördeki standartları yükseltecek ve sahtekarlıkları önleyecektir.
Konut standartlarında ne gibi iyileştirmeler olacak?
Konut standartlarında Decent Homes Standard özel kiralamalara uygulanacak olup, ciddi tehlikelere (küf, nem gibi) karşı hızlı müdahale zorunlu hale getirilecek ve Awaab’s Law genişletilerek zaman çerçeveleri belirlenecektir. Minimum enerji verimliliği standartları EPC C seviyesine yükseltilecek olup, 2030’a kadar uyum zorunlu olacaktır. Yerel yönetimler, tehlikeleri denetleme yetkisini artıracak ve ev sahipleri standartlara uymak için yatırım yapmak zorunda kalacaktır. Bu iyileştirmeler, kiracı sağlığını korurken enerji maliyetlerini düşürmeyi amaçlamaktadır. Sonuç olarak, konut kalitesi genel olarak yükselecek ve sürdürülebilirlik artacaktır.
Ev sahipleri için ne gibi etkiler ve destekler var?
Ev sahipleri için yeni yükümlülükler getirilecek olup, veritabanı kaydı, Ombudsman üyeliği ve standartlara uyum zorunlu hale gelecek, ancak meşru tahliyeler korunacak ve hükümet yerel yönetimlere 18,2 milyon £ fon sağlayacaktır. Sektörden çıkışlar artabilir ancak eğitim programları ve rehberlik belgeleriyle desteklenecek olup, NRLA gibi kuruluşlar üyelerine danışmanlık verecektir. Etkiler arasında maliyet artışı olsa da, şeffaf piyasa uzun vadede fayda sağlayacaktır. Hükümet, geçiş döneminde cezaları hafifletmeyi değerlendirecek olup, ev sahipleri hazırlık yapmalıdır. Genel olarak, destekler uyumu kolaylaştırmayı hedeflemektedir.
🏛️ Av. Zeki Emre Kurt LL.M.
ZEK LEGAL – Yerelden Globale Hukuk
Türkiye, İngiltere & Avrupa Hukuk Çözüm Ortağınız
📞 +90 551 942 20 34 (7/24 WhatsApp)
✉️ emre@emrekurt.av.tr
🌐 zeklegal.co.uk |
🌍 Küresel Vizyon & Çifte Yetki:
Türkiye Barosu & SRA/RFL (İngiltere) yetkisiyle, 26 lokasyonda faaliyet gösteren hukuk ağı içinde çok dilli hizmet (Türkçe, İngilizce, Almanca) sunuyorum.
⚖️ Uzmanlık Alanları
- Marka, Patent, Tasarım, Telif Hakları Tescil ve Davaları
- Corporate Immigration & Self-Sponsorship
- Gayrimenkul Yatırımı ve Yerleşim Hukuku (Londra, Manchester, Atina, Selanik)
- AB İçtihatları Işığında Fikri Mülkiyet Stratejileri
- Sosyal Medya Hukuku & Haksız Rekabet Analizleri
🎓 Eğitim & Sertifikalar
- LL.M. – Queen Mary University of London
- LLB – Marmara Üniversitesi
- Certificate – South Texas College of Law Houston
- Patent & Marka Vekili – TÜRKPATENT
- RFL – Registered Foreign Lawyer – SRA, UK (2025)
📚 Yayınlar & Akademik Katkılar
- Kitap: Uygulamalı Marka Hukuku – 3. Baskı (Seçkin Yayıncılık)
- Makale: Oxford Journal of IP, Ankara Barosu FMR, LEGAL Fikri ve Sınai Haklar Dergisi
- Blog: emrekurt.av.tr/blogs
📍 Ofislerimiz
🏙️ ANKARA:
Via Tower İş Merkezi, Söğütözü
📞 +90 312 906 07 92
🌆 İSTANBUL:
Maya Akar Centre, Şişli
📞 +90 212 274 29 20
🌉 LONDRA:
228 Chase Road, N14 6HF
📞 +44 7748 425 895