Kiracının kiralanan yere yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları yapıldıkları tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değerler kadar kiralayandan isteyebileceği yerleşik Yargıtay uygulamasıdır.
Yargıtay 3. HD. E. 2017/9052 K.2018/5106 T.14.05.2018
Davacı, davalı ile aralarında 01.08.2001 başlangıç tarihli üç yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, dava konusu taşınmazın kaba inşaat halinde kiraladığını, kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle başlatılan icra takibi üzerine davalı tarafından aleyhine açılan … 1. İcra Hukuk Mahkemesi’nin 2009/432 Esas- 2010/35 Karar sayılı dosyasında kiralananın tahliyesine kararı verildiğini, 05.01.2010 tarihinde taşınmazdaki faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin delil tespiti yaptırarak kiralananı tahliyeettiğini, yapılan tadilatlar sonucunda kiralananın değerinin arttığını ve davalının sebepsiz zenginleştiğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 183.170.23.-TL alacaktan şimdilik 20.000.-TL’nin temerrüt tarihi olan 02.02.2010 tarihinden itibaren mevduata uygulanan en yüksek banka faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.Davalı, kiralananın eksiksiz bir imalat atölyesi ve ofis olarak davacıya kiralandığını, muvafakati alınmadan kiralananda yapılan tadilatların davacının ihtiyacı doğrultusunda yapıldığını ve yaklaşık 10 seneden beri de kiralananı kullandığını belirterek davanın reddini dilemiştir.Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.08.2001 başlangıç tarihli üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava konusu taşınmaza ait anahtarların yargılama devam ederken 02.11.2011 tarihli tutanak ile teslim edildiği tarafların kabulündedir. Sözleşmenin özel şartlar 12. maddesinde “kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları tamamen kendisine ait olacağı ve mukavele müddeti bittiğinde hiçbir bedel ve masraf istemeğe hakkı olmamak üzere taşınmaz inşaatının tamamının kiraya verene ait olacağı” kararlaştırılmıştır. Tarafların özgür iradesi ile kararlaştırılan bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Davacı kiracı, kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazı kiralama amacına uygun hale getirmek ve kullanabilmek amacıyla birtakım onarım, tamirat ve iyileştirmeler yaptığını, ancak davalının tahliyesini istemesi üzerine taşınmazı tahliye ettiğini belirterek, yapmış olduğu imalat bedellerinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalı kiralayandan tahsilini talep etmiştir. Davacı kiracı,
kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK’un 530, BK’nın 414.md.) Yargıtayın yerleşik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Sözleşmenin 12.maddesinde kastedilen tezyinat süsleme anlamında ve ufak tefek tamir ve onarımlar olup zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin değildir. Bununla birlikte yapılanların değerinin tam olarak kiracıya verilmesi de yerinde bir uygulama olmayacaktır. Mahkemece alınan bilirkişi raporu ile davacı tarafından 05.01.2010 tarihinde
yaptırılan delil tespiti dosyasındaki rapor arasında çelişki bulunmakta olup, hüküm vermeye yeterli değildir. Bunun için mahkemece bilirkişi raporları arasındaki çelişki giderilmek suretiyle yeniden konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu marifeti ile kiralananda yapılan imalatların, imal tarihindeki değerleri, yıpranma durumları, faydalı ve zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
