Taşınmazın davalıya satışı tarihi itibariyle, taşınmazın mevkii, konumu, imar durumu, satın alınmasındaki objektif amaç, taşınmaz üzerindeki muhdesatın alıcıya sağlayacağı muhtemel yarar ile varlığının getireceği muhtemel zarar gibi faktörler tek tek irdelenerek, taşınmazın muhdesatlı gerçek sürüm değeri ile muhdesatlar yok farz edilerek gerçek sürüm değerleri ayrı ayrı saptanmalı, sonrasında ise bu iki bedel arasında davacı lehine bir fark oluştuğunda ise, davalının muhdesat nedeniyle fark bedel kadar zenginleştiği kabul edilerek karar verilmesi gerekirken mahkemece yerinde olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.
TAŞINMAZ SATIŞI • MUHDESAT
•
SEBEBSİZ ZENGİNLEŞME
ÖZET: Satılan taşınmaz üzerinde bulunan taşınmazın sahibi taşınmazı satın alan kişiye karşı sebebsiz zenginleşmeden doğan alacak davası
açabilecektir.
Y. 3. HD. E: 2018/3639 K: 2019/3243 T. 10.04.2019
Davacı vekili dilekçesinde; mülkiyeti dava dışı Maliye Hazinesine ait olan arsayı 23/06/2010 tarihinde yapılan ihale ile davalının satın aldığını, bu taşınmaz üzerinde yer alan “….Yıkama Yağlama” unvanlı iş yerinin ihale tarihinden önce 24.12.2008 tarihinde 80.000,00 TL karşılığında davacı tarafından satın alındığını, ancak milli emlak kayıtlarında maliklerin… olarak kalmaya devam ettiğini, muhdesatların taşınmazdan sökülemeyeceğini ve muhdesatların durumunu bilerek satın alan davalının bedellerini ödemek zorunda olduğunu belirterek fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalarak şimdilik 30.000,00 TL’nin 15/02/2011 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davacının oto yıkama ve depo tesisi maliki olduğuna dair hiçbir kayıtta adının yer almadığını, yapılanların yapı ve sanat kurallarına aykırı olduğunu, hiçbir değer ifade etmediğini, işgal amaçlı yapılan baraka tarzı olduğunu, tapu kayıtlarında davacı lehine her hangi bir kayıt yer almadığını, tapu kayıtlarına göre hakkının hiçbir şekilde sınırlandırılmadığını, teslim tutanağında muhdesatların 3.kişilere ait olduğuna dair tespitin durum tespitinden ibaret olduğunu, davacıya hak bahşetmeyeceğini ileri sürerek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın tapu kaydının şerhler veya beyanlar hanesine bakıldığında davacı taraf lehine herhangi bir şerhin veya
beyanın olmadığı, davalının herhangi bir kısıtlama ile bağlı olmaksızın taşınmazı yapılan ihale ile satın aldığı, ihale şartnamesindeki muhdesatla ilgili beyanların sadece durum tespitinden ibaret olduğu, davacının taşına bilir muhdesatlarını buradan alabileceğinin tabi olduğu, taşınamayacak nitelikteki yapı ve kantar gibi şeylerin de hazineye ait dolayısıyla başkasının taşınmazına yapılmış olmasında davalının bir kusurunun olmadığı, bunlarla davalının zenginleştiği de kanıtlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazdaki muhdesat bedelinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalıdan tahsiline ilişkindir.
Somut olayda davacı, davalının satın aldığı taşınmaz üzerindeki muhdesatta şahsi hak sahibi olduğunu, bu nedenle davalının sebepsiz olarak
zenginleştiğini öne sürerek, bu zenginleşmenin iadesini istemiştir. Dava konusu muhdesat, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa göre satışı yapılan taşınmaz üzerinde bulunmakta olup, Taşınmaz Satış Şartnamesinde taşınmaz malın üzerindeki muhdesatların Tahsin Güner ve Deren Yazıcıoğlu’na ait olduğu belirtilmiş, satış bedeli olarak yalnızca arsa değeri esas alınmak suretiyle dava dışı hazine tarafından davalıya satılmıştır. Davacı, 24.12.2008 tarihli adi yazılı sözleşme ile, taşınmaz üzerindekimuhdesatlardan “Mopet Yıkama ve Yağlama” adlı iş yerini Tahsin Güner ve Deren Yazıcıoğlu’ndan 80.000,00 TL’si nakit ve 10.000,00 TL’si senet olmak üzere 90.000,00 TL’ye satın almıştır.
Buna göre, davalı muhdesat nedeniyle zenginleşmiş bulunmaktadır.
Davalının davacı aleyhine zenginleşmesi TBK’nın 77 ve devamı maddelerinde yer alan sebepsiz zenginleşmeye dair hükümler uyarınca çözümlenmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 77.ve devamı maddelerinde yer alan sebepsiz zenginleşme, haklı bir sebep olmaksızın bir başkasının mal varlığından ya da emeğinden yararlanma olarak tanımlanır. Sebepsiz zenginleşme için, bir taraf zenginleşirken diğer tarafın fakirleşmesi, zenginleşme ile fakirleşme arasında nedensellik bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekir.
O halde mahkemece yapılacak iş, taşınmazın davalıya satışı tarihi itibariyle, taşınmazın mevkii, konumu, imar durumu, satın alınmasındaki objektif amaç, taşınmaz üzerindeki muhdesatın alıcıya sağlayacağı muhtemel yarar ile varlığının getireceği muhtemel zarar gibi faktörler tek tek irdelenerek, taşınmazın muhdesatlı gerçek sürüm değeri ile muhdesatlar yok farz edilerek gerçek sürüm değerleri ayrı ayrı saptanmalı, sonrasında ise bu iki bedel arasında davacı lehine bir fark oluştuğunda ise, davalının muhdesat nedeniyle fark bedel kadar zenginleştiği kabul edilerek karar verilmesi gerekirken mahkemece yerinde olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.
