Kiracının kiralanan yere yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları yapıldıkları tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değerler kadar kiralayandan isteyebileceği yerleşik Yargıtay uygulamasıdır.
Yargıtay 3. HD. E. 2017/9052 K.2018/5106 T.14.05.2018
Davacı, davalı ile aralarında 01.08.2001 baÅŸlangıç tarihli üç yıl süreli kira sözleÅŸmesi bulunduÄŸunu, dava konusu taşınmazın kaba inÅŸaat halinde kiraladığını, kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle baÅŸlatılan icra takibi üzerine davalı tarafından aleyhine açılan … 1. Ä°cra Hukuk Mahkemesi’nin 2009/432 Esas- 2010/35 Karar sayılı dosyasında kiralananın tahliyesine kararı verildiÄŸini, 05.01.2010 tarihinde taşınmazdaki faydalı ve zorunlu masraflara iliÅŸkin delil tespiti yaptırarak kiralananı tahliyeettiÄŸini, yapılan tadilatlar sonucunda kiralananın deÄŸerinin arttığını ve davalının sebepsiz zenginleÅŸtiÄŸini belirterek fazlaya iliÅŸkin hakları saklı kalmak kaydı ile 183.170.23.-TL alacaktan ÅŸimdilik 20.000.-TL’nin temerrüt tarihi olan 02.02.2010 tarihinden itibaren mevduata uygulanan en yüksek banka faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiÅŸtir.Davalı, kiralananın eksiksiz bir imalat atölyesi ve ofis olarak davacıya kiralandığını, muvafakati alınmadan kiralananda yapılan tadilatların davacının ihtiyacı doÄŸrultusunda yapıldığını ve yaklaşık 10 seneden beri de kiralananı kullandığını belirterek davanın reddini dilemiÅŸtir.Mahkemece davanın reddine karar verilmiÅŸ, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiÅŸtir.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.08.2001 baÅŸlangıç tarihli üç yıl süreli kira sözleÅŸmesi konusunda taraflar arasında uyuÅŸmazlık bulunmamaktadır. Dava konusu taşınmaza ait anahtarların yargılama devam ederken 02.11.2011 tarihli tutanak ile teslim edildiÄŸi tarafların kabulündedir. SözleÅŸmenin özel ÅŸartlar 12. maddesinde “kiracının kiralanan ÅŸeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları tamamen kendisine ait olacağı ve mukavele müddeti bittiÄŸinde hiçbir bedel ve masraf istemeÄŸe hakkı olmamak üzere taşınmaz inÅŸaatının tamamının kiraya verene ait olacağı” kararlaÅŸtırılmıştır. Tarafların özgür iradesi ile kararlaÅŸtırılan bu ÅŸart geçerli olup tarafları baÄŸlar. Davacı kiracı, kira sözleÅŸmesinin düzenlenmesinden sonra taşınmazı kiralama amacına uygun hale getirmek ve kullanabilmek amacıyla birtakım onarım, tamirat ve iyileÅŸtirmeler yaptığını, ancak davalının tahliyesini istemesi üzerine taşınmazı tahliye ettiÄŸini belirterek, yapmış olduÄŸu imalat bedellerinin sebepsiz zenginleÅŸme hükümlerine göre davalı kiralayandan tahsilini talep etmiÅŸtir. Davacı kiracı,
kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iÅŸ görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK’un 530, BK’nın 414.md.) Yargıtayın yerleÅŸik uygulamaları, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek deÄŸerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek deÄŸeri isteme hakkı olduÄŸu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleÅŸmesinin baÅŸlangıcında yapılmış olduÄŸu kabul edilmektedir. SözleÅŸmenin 12.maddesinde kastedilen tezyinat süsleme anlamında ve ufak tefek tamir ve onarımlar olup zorunlu ve faydalı masraflara iliÅŸkin deÄŸildir. Bununla birlikte yapılanların deÄŸerinin tam olarak kiracıya verilmesi de yerinde bir uygulama olmayacaktır. Mahkemece alınan bilirkiÅŸi raporu ile davacı tarafından 05.01.2010 tarihinde
yaptırılan delil tespiti dosyasındaki rapor arasında çelişki bulunmakta olup, hüküm vermeye yeterli değildir. Bunun için mahkemece bilirkişi raporları arasındaki çelişki giderilmek suretiyle yeniden konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu marifeti ile kiralananda yapılan imalatların, imal tarihindeki değerleri, yıpranma durumları, faydalı ve zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
