14. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/6204
K. 2005/6853
T. 4.7.2005
• HASILAT KİRASI ( Kiralanan Kullanmaya Elverişli Teslim Edilmemişse Ya da Sonradan Kullanmaya Elverişsiz Hale Gelmişse Kiralayanın Ayıba Karşı Tekeffül Borcundan Ötürü Kiracıya Karşı Sorumlu Olduğu )
• AYIBA KARŞI TEKEFFÜL ( Kiralanan Kullanmaya Elverişli Teslim Edilmemişse Ya da Sonradan Kullanmaya Elverişsiz Hale Gelmişse Kiralayanın Kiracıya Karşı Sorumlu Olduğu – Hasılat Kirası )
• KİRA BEDELİNİN İNDİRİLMESİ TALEBİ ( Hasılat Kirası/Kiralananda Sonradan Ortaya Çıkan Ayıp – Kiracının Seçimlik Hakkını Bu Doğrultuda Kullanmış Olduğu/Davanın Reddedilemeyeceği )
• KİRALANANDA SONRADAN ORTAYA ÇIKAN AYIP ( Kiracının Seçimlik Hakkını Kira Bedelinin İndirilmesi Yolunda Kullanması/Davanın Reddedilemeyeceği – Hasılat Kirası )
• KİRACININ SEÇİMLİK HAKKI ( Hasılat Kirası/Kiralananda Sonradan Ortaya Çıkan Ayıp – Kiracının Seçimlik Hakkını Kira Bedelinin İndirilmesi Yolunda Kullanması/Davanın Reddedilemeyeceği )
ÖZET : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine verilen dilekçe ile kira bedelinin indirilmesi istenmiştir. Uyuşmazlık düzenlemesi Borçlar Kanununun 270 ve davamı maddelerinde yapılan hasılat kirası sözleşmesinden kaynaklanmıştır.
Borçlar Kanununun 272. maddesinin yaptığı yollama nedeniyle sözleşmeye uygun teslim edilse bile kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıptan dolayı, kiralayanın kiracıya karşı ayıbı üstlenme borcu bulunmaktadır. Sonradan ortaya çıkan ayıp nedeniyle kiracının haklarını düzenleyen Borçlar Kanununun 250. maddesi gereğince kiracı ya ayıbın uygun sürede giderilmesini, bu yerine getirilmezse kira ücretinden uygun bir miktarın tenzilini isteyebilir. Olayda, davacı kiracı seçimlik hakkını kira ücretinden uygun bir miktar indirim doğrultusunda kullanmış olup, mahkemenin davanın reddine dayanak yaptığı gerekçe yasaya uygun düşmemiştir.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 29.4.2003 gününde verilen dilekçe ile kira bedelinin indirilmesi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 21.9.2004 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Uyuşmazlık düzenlemesi Borçlar Kanununun 270 ve davamı maddelerinde yapılan 18.1.2002 başlangıç tarihli hasılat kirası sözleşmesinden kaynaklanmıştır.
Bu tür sözleşmelerle kiralayan, hasılat veren bir malı veya hakkı kullanmak ya da işletmek üzere kiracıya bırakır ve buna karşılık da kiracı kiralayana kira parası ödemeyi veya işletme gelirinden bir pay vermeyi taahhüt eder.
Kiralayanın borçları başlıklı Borçlar Kanununun 272. maddesine göre hasılat kirası sözleşmesinde de kiralayanın önde gelen borcu, adi kira sözleşmelerinde olduğu gibi kiralananın, sözleşmenin öngördüğü kullanmaya ve işletmeye elverişli durumda teslim ve kiralananı sözleşme süresince öngörülen kullanmaya ve işletmeye elverişli durumda bulundurmaktır. Kiralayanın anılan borçlarını ihlal etmesi halinde yasada yapılan gönderme uyarınca adi kira hakkındaki hükümlerin uygulanması gerekir. Adi kirayı düzenleyen Borçlar Kanununun 249. ve 250. maddeleri gereğince de kiralanan yer kullanmaya elverişli şekilde teslim edilmemişse, ( BK.nun 249/II-III ) ya da elverişli olarak teslim edilmekle beraber sonradan kullanmaya elverişsiz hale gelmişse ( B.K. md.250 ) kiralayan yasadan kaynaklanan ayıba karşı tekeffül borcundan ötürü kiracıya karşı sorumludur. Bu gibi durumlarda kiracı Borçlar Kanununun 250. maddesinde öngörülen hüküm nedeniyle ücretten uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği gibi eğer talep etmiş ve ancak ortaya çıkan ayıp kiralayan tarafından uygun sürede giderilmemişse akdin feshini de isteyebilir.
Somut olaya gelince;
Davacı kiracı, davalı ile aralarında 18.1.2002 başlangıç tarihli hasılat kirası sözleşmesi bulunduğunu, bu sözleşme ve sözleşmenin eki kira özel şartnamesi, özel şartlar, genel şartname ve ihale tutanağı ile Kadıköy Zühtüpaşa Mahallesi Bağdat caddesinde bulunan 83 parselin yine sözleşmenin eki krokiye göre B, C, D, E, F, G, M ve U harfleri ile işaretli 2687 metrekarelik yerin kiralandığını, ancak kiralanan G, H ve C harfli bölümlerin işletmenin kiralanmasından sonra kendilerinden kaynaklanmayan nedenle kullanılamadığını, bundan dolayı sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinden 37.500.000.000 Lira aylık kira bedelinin sözleşmeye müdahale edilerek tenziline karar verilmesini istemiş, mahkemece bu gibi durumlarda kiracının ancak sözleşmenin feshini talep etme hakkı bulunduğundan bahisle dava reddedilmiştir.
Hüküm davacı tarafça temyiz edilmiştir.
Az yukarıda söz edildiği üzere Borçlar Kanununun 272. maddesinin yaptığı yollama nedeniyle sözleşmeye uygun teslim edilse bile kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıptan dolayı, kiralayanın kiracıya karşı ayıbı üstlenme borcu bulunmaktadır. Sonradan ortaya çıkan ayıp nedeniyle kiracının haklarını düzenleyen Borçlar Kanununun 250. maddesi gereğince kiracı ya ayıbın uygun sürede giderilmesini, bu yerine getirilmezse kira ücretinden uygun bir miktarın tenzilini isteyebilir. Olayda, davacı kiracı seçimlik hakkını kira ücretinden uygun bir miktar indirim doğrultusunda kullanmış olup, mahkemenin davanın reddine dayanak yaptığı gerekçe yasaya uygun düşmemiştir.
Her ne kadar, dava dilekçesinde davacı kiracı krokide C, G ve H harfli bölümlerin sonradan kullanmaya elverişsiz hale geldiğini iddia etmiş ise de incelenen 18.1.2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde bunlardan H harfli bölümün davacıya kiralandığı yazılı değildir. Mahkemece öncelikle davacı vekiline, ortadaki çelişkinin nedeni açıklattırılmalı, bundan sonra tarafların delilleri toplanmalı, yerinde uzman bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu ile inceleme yapılarak, dayanılan kira sözleşmesi ve sözleşme eklerine göre davacıya kiralandığı halde kira süresi içinde davacının bir kısım bölümden yararlanamadığı yer varsa, bu yerlerin neresi olduğu saptanmalı, kullanmanın mümkün olmaması kiracının kendi kusurundan yahut şahsının meydana getirdiği mucbir bir sebepten kaynaklanıp kaynaklanmadığı üzerinde durulmalı, bütün bu araştırmaların sonunda kiralanan ve ancak sonra kullanıma elverişsiz hale gelen bu yer kiracıdan kaynaklanmayan nedenlerle kullanılamaz hale gelmişse kiralayanın ayıbı üstlenme borcundan dolayı kiracıya karşı sorumlu olacağı düşünülerek kira sözleşmesindeki kira bedeli, görünümündeki emsaline uyarlanarak kira bedelinden yapılacak indirim bulunmalı ve dava hakkında böylelikle bir sonuca varılmalıdır.
Tüm bu nedenler bir yana bırakılarak davanın yasaya uygun düşmeyen bazı gerekçelerle reddi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 4.7.2005 gününde oybirliği ile karar verildi.
T.C.
YARGITAY
11. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/206
K. 2004/11532
T. 25.11.2004
• İSKAN RUHSATININ ALINMAMASI ( Kiralanan Yerin Yapı Kullanma İzin Belgesinin Bulunmamasının Sözleşmenin Feshi için Haklı Neden Olması )
• SÖZLEŞMENİN FESHİ ( Davacının Hukuki Ayıbı Bildiği Kabul Edileceğinden Dolayı Kira Sözleşmesini Fesihte Haklı Olmadığının Kabul Edilmesinin Gerekmesi )
• TAZMİNAT KALEMLERİNİN BELİRLENMESİ ( Olayda Tarafların Birlikte Kusurlu Oldukları Gözetilerek Tazminat Taleplerinin Buna Göre Değerlendirilmesinin Gerekmesi )
• MUTERAFIK KUSUR ( Kiralayanın da Kira Sözleşmesi ile Kiralananın İçinde Bulunduğu İş Merkezinin Taahhüt Etmiş Olduğu Süre İçerisinde Yapı Kullanma İznini Alamamış Olmasından Dolayı Kusurlu Olması )
• HAKİMİN TALEPLE BAĞLILIĞI ( Davacı Ek Davasında Dövize Dayalı Alacak Kalemleri için Faiz Talebinde Bulunulduğu Tarih Dikkate Alınmadan İlk Dava Tarihinden Önceki Bir Tarihten İtibaren Faize Hükmedilmesinin Hatalı Olması )
• HUKUKİ AYIP ( Kiralananın Mevcut Hali ile Çalışma İzni Alınamayacağını Bilen Davacının Mecuru Teslim Aldığı Tarihte Bu Hukuki Ayıbı Bildiğinin Kabul Edilmesi )
1086/m.74
ÖZET : Mahkemece kiralanan yerin yapı kullanma izin belgesinin bulunmamasının sözleşmenin feshi için haklı neden olduğu kabul edilmiş ise de; kira sözleşmesinin imzalandığı ve kiralananın davacıya teslim edildiği tarihlerde iş merkezinin inşaat halinde olduğu, anılan evrelerde binanın yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığının kiracı tarafından bilindiği konusunda uyuşmazlık yoktur. Kiralananın bu hali ile çalışma izni alınamayacağını bilen davacının, mecuru teslim aldığı tarihte bu hukuki ayıbı bildiği ve kira sözleşmesini fesihte haklı olmadığının kabulü gerekir.
Ancak, kiralayan da kira sözleşmesinin 4 ncü maddesi ile kiralananın içinde bulunduğu iş merkezinin 2000 yılının üçüncü üç aylık dönemi olarak taahhüt etmiş olmasına karşın yapı kullanma iznini bu süreye kadar alamamış olmasından dolayı kusurludur. O halde tarafların olayda birlikte kusurlu oldukları gözetilerek tazminat talepleri buna göre değerlendirilmek gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenle davalı yararına bozulması gerekmiştir.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi’nce verilen 15.10.2003 tarih ve 2001/115-2003/413 sayılı kararın Yargıtay’ca duruşmalı olarak incelenmesi davalı ve muk.davacı vekili tarafından istenmiş olmakla, duruşma için belirlenen 23.11.2004 günde davalı ve mukabil davacı avukatı Pelin C. ile davacı ve mukabil davalı avukatı Semih U. gelip, temyiz dilekçesinin de süresinde verildiği anlaşıldıktan ve duruşmada hazır bulunan taraflar avukatları dinlenildikten sonra, duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakılmıştı. Dava dosyası için Tetkik Hakimi Ali Orhan tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili, müvekkilinin iki ayrı sözleşme ile davalıya ait dükkanları kaba inşaat halinde iken kiralayıp işletme amacına uygun olarak tefriş ettiğini, tüm edimleri yerine getirmesine rağmen davalının mecura ait iskan ruhsatını temin edemediği gibi müvekkilinin rızası alınmaksızın ve talepte bulunulmaksızın dava dışı şirketten alınan elektrik malzemesi bedeli ve işçilik bedeline muhatap edildiğini ve müvekkilinin haklı olarak ödeme yapmaması gerekçe gösterilerek elektriğinin kesildiğini, keşide edilen 2 nci ihtarnameye rağmen sözleşmeye aykırılığın giderilmemesi üzerine sözleşmenin müvekkilince feshedildiğini ileri sürerek, 50.000.000.000.-TL manevi tazminat, 21.010 USD sözleşme teminatı, 10.090 USD komisyon ücreti, 14.010 USD götürü kira bedeli, 2.340 USD teknik ve kontrolörlük ücreti, 2.000 USD+27.015.533.286.-TL makine ve ekipman bedeli, 5.035.620.813.-TL yatırım inşaat bedeli ve reklam gideri ile atiye terk edilen 4.815.830.000.-TL yoksun kalınan kârın davalıdan tahsilini istemiştir.
Davalı vekili, sözleşme ve şartname gereğince elektrik branşmanını faaliyete geçirme yükümlülüğünün kiracıya ait olduğunu, iskan ruhsatının olmamasının Karşıyaka ve Çığli Belediyeleri arasında çıkan yetki uyuşmazlığından kaynaklandığını ve müvekkilinin kusurunun bulunmadığını, bu nedenlerle sözleşmenin feshinin haksız olduğunu, komisyon bedelinin dava dışı firmaya ödendiğinden müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını, götürü kira bedelinin ise sözleşme tarihi ile iş merkezinin halka açış tarihi arasında bir defaya mahsus yapılan ödeme olması nedeniyle sözleşmenin fesih nedenine bağlı olmaksızın iadesinin mümkün olmadığını, iş merkezi ve müşterilerin güvenliği açısından ödenen teknik hizmet bedelinin sağlanan hizmetlerin karşılığı olması, reklam giderlerinin davacının işletmesi ile ilgili olması nedeniyle de istenemeyeceğini, teminatın iadesine diyecekleri bulunmadığını, makine ve ekipmanın tahliyede kiralayana bırakılmasının sözleşme hükmü olması nedeniyle davacı yanca götürülmesi karşısında bedelinin müvekkiline ödenmesi gerektiğini savunarak, asıl davanın reddi ile karşı davasında 154.930 USD sözleşmenin 22 nci maddesine aykırı feshi nedeniyle bakiye kira bedeli ve 12 aylık kira bedeli, 20.000 USD makine ve ekipman bedeli, 9.000 USD tahliye sırasında oluşan zarar ile vaktinden önce tahliyeye dayalı ticaret merkezinin canlılığının ve müşteri akışının aksatılmasına dayalı 15.000.000000.-TL tazminatın karşı davalıdan tahsilini istemiştir.
Mahkemece, toplanan kanıtlar ve bilirkişi raporuna göre, davalının BK.nun 249 ncu maddesi gereğince iskan ruhsatı alamadığı mecuru ayıpsız olarak kiracıya teslim borcunu yerine getirmediğinden ve fiilen kullanım olanağı sağlamadığında davacının sözleşmeyi haklı olarak feshettiği, haklı fesih nedeniyle kiracı davacının teminat, komisyon, götürü kira, teknik kontrolörlük, yatırım ve reklam bedelini isteyebileceğini, makine ve ekipman bedeli ile yoksun kalınan kazancın atiye terk edildiği, manevi tazminat koşullarının oluşmadığı, karşı dava açısında da sözleşmenin haklı nedenle feshedilmiş olması nedeniyle karşı davacının sözleşmenin 22/1 nci maddesine dayanarak talepte bulunamayacağı, ancak tahliye sırasında oluşan zararın istenebileceği gerekçesiyle 47.460 USD.nın 04.03.2001 tarihinden itibaren devlet bankalarının 1 yıllık vadeli döviz mevduatına uyguladığı en yüksek faiz ile birlikte, 5.035.620.813.-TL.nın da aynı tarihten itibaren yasal faizi ile birlikte karşı davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Kararı, davalı karşı davacı vekili temyiz etmiştir.
1- Dosya içindeki bilgi ve belgeleri, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre davalı -karşı davacı vekilinin yerinde görülmeyen ve aşağıdaki bent kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Davacının kira sözleşmesinin imzalanmasında aracılık eden 3 ncü kişiye yaptığı komisyon ücreti ödemesi davalı yandan istenebilecek bir tazminat kalemi değildir. O halde komisyon ücreti ile ilgili istemin reddi gerekir.
3- Davacı vekili, mecurun yapı kullanma izin belgesinin alınmadığını ve davalının işyerinin elektriğini kesmesi nedeniyle kira sözleşmesine uygun olarak mecuru kullanma olanağının kalmadığını ileri sürerek sözleşmenin haklı bu nedenlerle feshedildiğini iddia etmiştir.
Mahkemece kiralanan yerin yapı kullanma izin belgesinin bulunmamasının sözleşmenin feshi için haklı neden olduğu kabul edilmiş ise de; kira sözleşmesinin imzalandığı ve kiralananın davacıya teslim edildiği tarihlerde iş merkezinin inşaat halinde olduğu, anılan evrelerde binanın yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığının kiracı tarafından bilindiği konusunda uyuşmazlık yoktur. Kiralananın bu hali ile çalışma izni alınamayacağını bilen davacının, mecuru teslim aldığı tarihte bu hukuki ayıbı bildiği ve kira sözleşmesini fesihte haklı olmadığının kabulü gerekir.
Ancak, kiralayan da kira sözleşmesinin 4 ncü maddesi ile kiralananın içinde bulunduğu iş merkezinin 2000 yılının üçüncü üç aylık dönemi olarak taahhüt etmiş olmasına karşın yapı kullanma iznini bu süreye kadar alamamış olmasından dolayı kusurludur. O halde tarafların olayda birlikte kusurlu oldukları gözetilerek tazminat talepleri buna göre değerlendirilmek gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenle davalı yararına bozulması gerekmiştir.
4- Davacı, işyerinin elektriğinin kesilmesinin de sözleşmeye aykırılık oluşturduğunu ve bu durumun dahi haklı fesih nedeni olduğunu ileri sürmüş olmasına rağmen mahkeme karar gerekçesinde bu iddiayı değerlendirmemiştir. O halde bu açıdan da eksik incelemeye dayalı kararın bozulması gerekmiştir.
5- Kabul şekli bakımından ise; davacı ek davasında dövize dayalı alacak kalemleri için 03.03.2001 tarihinden itibaren faiz yürütülmesini istemiş olmasına rağmen, ek davanın 18.12.2001 tarihli oturumunda ilk dava tarihinden itibaren faiz talebinde bulunmuştur. Oysa mahkemece HUMK.nun 74 ncü maddesine aykırı olarak ilk dava tarihinden önceki bir tarihten itibaren faize hükmedilmesi de bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalı-karşı davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, 2, 3, 4 ve 5 nolu bentlerde açıklanan nedenlerle kararın mümeyyiz davalı-karşı davacı yararına BOZULMASINA, takdir edilen 375.000.000.-TL duruşma vekillik ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 25.11.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/8423
K. 2004/7719
T. 8.7.2004
• KİRALAYANIN KİRALANANI KULLANMAYA SALİH HALDE TESLİM BORCU ( İskan İzni Bulunmasının Vazgeçilmez Bir Zorunluluk Olduğu )
• İSKAN İZNİ ( Bulunmasının Vazgeçilmez Bir Zorunluluk Olduğu – Kiralayanın Kiralananı Kullanmaya Salih Halde Teslim Borcu )
• KİRALANAN YERİN AYIPLARI ( Kiralayanın Tekeffülü Altında Bulunduğu – Kullanılmasını İmkansız Kılacak Yahut Azaltacak Çeşitten İse Kiracının Sözleşmeden Dönme Hakkını Kullanabileceği )
• KİRACININ SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI ( Kiralanan Yerin Ayıpları/Kullanılmasını İmkansız Kılacak Yahut Azaltacak Çeşitten İse – Kiralayanın Tekeffülü Altında Bulunduğu )
• KİRACININ AYIBIN GİDERİLMESİ İÇİN MEHİL VERMESİ GEREĞİ ( Ayıp Giderilmediği Takdirde Kira Parasının İndirilmesini İsteyebileceği Gibi Sözleşmeden Dönme Hakkını da Kullanabileceği )
818/m.249
ÖZET : Kiralayana ( davalı ) kiralananı akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim borcu yüklenmiştir. Kiralananın kullanılabilmesi için iskan izni bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiralayana ait bulunmaktadır.
Kiralanan şeyin ayıpları, kiralayanın tekeffülü altındadır. Bu ayıplar kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılacak yahutta bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak çeşitten ise kiracı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.
Kiracı ayıbın giderilmesi için kiralayana uygun bir mehil vermelidir. Bu mehil içinde ayıp giderilmediği takdirde kiracı ( davacı ) kira parasının indirilmesini isteyebileceği gibi sözleşmeden dönme hakkını da kullanabilir.
Kiralayan aldığı kiraların tamamını alıkoyamaz; ancak şeyin kullanıldığı süre için ayıp nedeniyle indirilmiş kiraya karşılık olan miktarı alıkoyabilir. Kiralayan, kiracının tenkis zamanında mevcut bozukluklar için dahi doğmuş bulunan menfi zararını tazminle yükümlüdür. Fakat kusuru olmadığını ispat ederek bu tazminatı ödemekten kurtulabilir.
DAVA : Dava dilekçesinde 1.9.2001 tarihli sözleşmenin feshine ve 22.656 ABD Doları ile 5000 ABD Doları tazminatın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, davalının işletmeciliğini yaptığı tarihi Binbirdirek Sarnıcında 2 adet dükkanı turistlere yönelik halı ticareti yapmak üzere 1.9.2001 tarihli 5 yıllık kira sözleşmesi ile kiraladığını, bir yıllık peşin kira karşılığı 22.656 ABD Doları ödediği halde, davalı tarafça mecurun kendisine teslimi sağlanamadığından 1.9.2001 tarihli kira akdinin feshine, peşin ödenen 22.656 ABD Dolarının aynen tahsiline ve para, zaman, itibar kaybından dolayı 5000 ABD Doları tazminatın tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, kiraladıkları gayrimenkulu davacının emrine hazır tuttuklarını ve yararlanması için hertürlü tedbiri aldığını, kira sözleşmesinin kendisine yüklediği yararlandırmaya hazır bulundurma borcunu yerine getirdiği halde davacının mecuru kendi rızası ile kullanmadığını akdin feshini gerektirecek bir durum olmadığından ötürü davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, “1.9.2001 tarihli kira sözleşmesinde kiralayana dava konusu yerin kullanıma hazır hale getirmesi için herhangibir yükümlülük getirilmediği aksine sözleşmenin 5. maddesine göre kiralananda yapacağı faaliyet nedeniyle alınması gerekli tüm izinler ve diğer yasal yükümlülüklerin kiracı tarafından sağlanacağı, anılan kira sözleşmesi ile bu tarihten itibaren mecurun tamamen kullanıma hazır halde kiracıya teslim edildiğinin kabulü gerekeceği” gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olup hüküm davacı tarafından temyiz edilmektedir.
Dosya kapsamına göre Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu Müdürlüğünce iskan izninin 5.6.2002 tarihinde, Kaymakamlık’ça izin belgesinin 19.7.2002 tarihinde verildiği, kiracı tarafından çekilen ihtarnamenin 3.7.2002 tarihinde tebliğ edildiği ve bu davanın da 5.5.2003 tarihinde açıldığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.
BK. 249/1 hükmüne göre kiralayana ( davalı ) kiralananı akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim borcu yüklenmiştir.
Kiralananın kullanılabilmesi için iskan izni bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiralayana ait bulunmaktadır. Kiralanan şeyin ayıpları, kiralayanın tekeffülü altındadır. Bu ayıplar kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılacak yahutta bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak çeşitten ise kiracı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.
Kiracı ayıbın giderilmesi için kiralayana uygun bir mehil vermelidir. Bu mehil içinde ayıp giderilmediği takdirde kiracı ( davacı ) kira parasının indirilmesini isteyebileceği gibi sözleşmeden dönme hakkını da kullanabilir.
Kiralayan aldığı kiraların tamamını alıkoyamaz; ancak şeyin kullanıldığı süre için ayıp nedeniyle indirilmiş kiraya karşılık olan miktarı alıkoyabilir. Kiralayan, kiracının tenkis zamanında mevcut bozukluklar için dahi doğmuş bulunan menfi zararını tazminle yükümlüdür. Fakat kusuru olmadığını ispat ederek bu tazminatı ödemekten kurtulabilir.
Mahkemece yukarıdaki ilkeler dikkate alınarak taraf delilleri toplanmak suretiyle varılacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmek gerekirken yazılı gerekçesiyle davanın reddi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 8.7.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
11. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/11462
K. 2004/7247
T. 29.6.2004
• KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ( Hukuki Ayıbı Bilerek Kiralananı Teslim Alan Kiracının Sözleşmeyi Fesihte Haksız Olduğu )
• HUKUKİ AYIBI BİLEREK KİRALANANIN TESLİM ALINMASI ( Kiracının Kira Sözleşmesini Haksız Olarak Feshettiğinin Kabulü Gereği – Kira Sözleşmesi Uyarınca Teminatın İadesi Koşullarının Buna Göre Tartışılması Gereği )
• YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ OLMADAN İŞYERİNİN KİRAYA VERİLMESİ ( Bu Belgeyi Öngörülen Tarihte Edinemeyen Kiralayanın Kusurlu Olduğu Gözetileceği – Kira Sözleşmesi Uyarınca Teminatın İadesi Koşullarının Buna Göre Tartışılması Gereği )
• TEMİNATIN İADESİ TALEBİ ( Yapı Kullanma İzin Belgesini Öngörülen Tarihte Edinemeyen Kiralayanın Kusurlu Olduğunun Gözetileceği – Kira Sözleşmesi Uyarınca Teminatın İadesi Koşullarının Buna Göre Tartışılması Gereği )
818/m.249
ÖZET : Mahkemece, hukuki ayıbı bilerek kiralananı teslim alan kiracının sözleşmeyi fesihte haksız olduğu, ancak, yapı kullanma izin belgesi olmadan işyerini kiraya veren ve bu belgeyi öngörülen tarihte edinemeyen kiralayanın da kusur olduğu gözetilerek kira sözleşmesinin 8 nci maddesi hükmü uyarınca teminatın iadesi koşullarının buna göre tartışılması gerekir.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi’nce verilen 11.06.2003 tarih ve 2001/164-2003/235 sayılı kararın Yargıtay’ca incelenmesi duruşmalı olarak davalı vekili tarafından istenmiş olmakla, duruşma için belirlenen 29.06.2004 günde davacı avukatı Mestan Yavuz Yılmaz ile davalı avukatı Piyare Erdem gelip, temyiz dilekçesinin de süresinde verildiği anlaşıldıktan ve duruşmada hazır bulunan taraflar avukatları dinlenildikten sonra, duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakılmıştı. Dava dosyası için Tetkik Hakimi Ali Orhan tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili, müvekkilinin davalıdan kiraladığı işyerinin ruhsatının alınamaması nedeniyle sözleşmeden beklenen faydanın sağlanamadığını ileri sürerek, sözleşmenin feshinin tespiti ile 8.274 USD akit teminatı, 6.454 USD kira avansı, 1.170 USD teknik kontrollük hizmetleri bedeli, 4.647 USD pazarlama komisyonu 823.827.366.-TL sayaç bedeli ve belediyeye ödenen ceza bedeli 1.000.000.000.-TL kazanç kaybı, 24.192.522.500.-TL dekorasyon bedelinin davalıdan tahsilini istemiştir.
Davalı vekili, davacının kira sözleşmesini imzaladığı sırada iş merkezinin iskan ruhsatlı olmadığını bildiğini, bu nedenle sözleşmenin feshi için haklı neden bulunmadığını, komisyon ücretinin müvekkiline ödenmediğini, kira avansının sözleşme imza tarihinden iş merkezinin halka açıldığı tarih arası için verildiğini ve kira bedeli olması nedeniyle istenemeyeceğini, teknik hizmet bedelinin de iş merkezinin elektrik, klima, tesisat ve güvenlikle ilgili olması nedeniyle teknik kontrolörlük firmasına ödendiğini ve geri istenemeyeceğini, teminat bedelinin ise sözleşmenin 8 nci maddesi gereğince bir kısım mahsuplardan sonra kalanının ancak yatırıldığı günün kuru üzerinden TL olarak ve faizsiz istenebileceğini, mecurda yapılan düzenleme ve güzelleştirme ile ilgili işlerin sözleşmenin 17 nci maddesi gereğince tahliye sırasında müvekkili kiralayana bırakılacağından bu masrafların istenemeyeceği gibi, aynı maddenin delil sözleşmesi niteliğinde olan hükmü gereğince mimari raporun bu hususta gözönünde tutulması gerektiğini savunarak, asıl davanın reddi ile davacının tahliye sırasında mecura verdiği zarar için 100.000.000.-TL ve haksız fesih nedeniyle 22 nci madde gereğince 1 yıllık kira bedeli tutarı ve kira bedeli toplamı 47.542 USD.nın davacı karşılık davalıdan tahsilini istemiştir.
Mahkemece, toplanan kanıtlar ve bilirkişi raporuna göre, davacıya kiralanan işyerinin kira sözleşmesi ve dava aşamasında da yapı kullanma bulunmadığından işyeri açma ruhsatı alınamadığı ve belediyece davacının idari para cezasına maruz bırakıldığı, ihtara rağmen yapı kullanma izninin alınamadığı, mecurun kullanıma elverişli biçimde davacıya teslim edilmemesi nedeniyle sözleşmenin feshinin haklı olduğu, haklı fesih sonucunda davacının yoksun kalınan kazanç ve idari para cezası dışındaki kalemleri talep hakkı bulunduğu, davalının karşı davadaki kira sözleşmesinin feshine dayalı kira bedeli alacağının, feshin haklı nedene dayanması nedeniyle istenemeyeceği, mecurun tahliye sırasında zararlandırılmasına dayalı 100.000.000.-TL tazminat isteminin yerinde görüldüğü gerekçesiyle asıl davanın kısmen kabulüne, sözleşmenin feshinin tespitine, 20.545 USD.nın ve 24.192.522.500.-TL.nın dava tarihinden itibaren döviz ve yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, karşı davanın kısmen kabulü ile 100.000.000.-TL.nın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davacı karşı davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Kararı, davalı karşı davacı vekili temyiz etmiştir.
1- Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre, davalı karşı davacı vekilinin yerinde görülmeyen ve aşağıdaki bentler kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Davacı vekili, davalıdan kiralanan işyerinin bulunduğu iş merkezinin yapı kullanma izin belgesi olmadığından işyeri ruhsatı alınamadığını, bu nedenle belediyenin yaptırımlarına maruz kalan müvekkilinin kira sözleşmesini haklı olarak feshettiğini ileri sürerek, demirbaş, tefrişat-dekorasyon bedelleri ile sözleşme yapılırken ödenen teminat ve komisyon ödemelerinin yanında yoksun kalınan kardan doğan zararın tazminini talep etmiştir.
Davalı ve karşılık davacı ( kiralayan ) vekili ise, işyerinin inşaat halinde iken kiraya verildiğini, kiracının yapı kullanma izin belgesi olmadığını, sözleşme yapıldığında bildiğini, esasen bu eksikliklerin tamamlanmasının da sözleşmeyle kiracıya yüklendiğini, hukuki ayıp diye nitelendirilen bu eksikliği bilerek kiralananı teslim alan kiracının daha sonra BK.nun 249 ncu maddesi hükmüne dayanarak sözleşmeyi feshedemeyeceğini savunarak, asıl davanın reddini, karşılık davada ise, sözleşmenin 22 nci maddesince öngörülen haksız feshe dayalı bir yıllık kira bedeli tutarı tazminat ile 2001 Nisan ayı kira parasının tahsilini istemiştir.
Kira sözleşmesinin imzalandığı ve kiralananın kiracıya teslim edildiği tarihlerde iş merkezinin inşaat halinde olduğu, anılan evrelerde binanın yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığının kiracı tarafından bilindiği uyuşmazlık konusu olmadığı gibi, dosyadaki kanıtlar ile de sabittir. Kiralananın bu hali ile çalışma izni alınamayacağını bilen davacı kiracının, kiralananı teslim aldığı tarihte bu hukuki ayıbı bildiğinin ve kira sözleşmesini haksız olarak feshettiği kabul edilmelidir. Ancak, kiralayan da, kira sözleşmesini 4 ncü maddesiyle kiralananın da içinde bulunduğu iş merkezinin halka açılma tarihini 2000 yılının üçüncü üç aylık dönemi olarak taahhüt etmiş olmasına karşın yapı kullanma izin belgesini bu zaman dilimi içerisinde sağlayamamış olmasından dolayı kusurludur. Bu durum karşısında mahkemece, hukuki ayıbı bilerek kiralananı teslim alan kiracının sözleşmeyi fesihte haksız olduğu, ancak, yapı kullanma izin belgesi olmadan işyerini kiraya veren ve bu belgeyi öngörülen tarihte edinemeyen kiralayanın da kusur olduğu gözetilerek kira sözleşmesinin 8 nci maddesi hükmü uyarınca teminatın iadesi koşullarının buna göre tartışılması gerekirken, yazılı biçimde karar verilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle davalı ve karşı davacı İntem A.Ş. yararına bozulması gerekmiştir.
3- Kabul şekline göre de, davacının dava dışı şirkete ödediği komisyon bedelinden davalı karşı davacı sorumlu bulunmadığı halde bu miktarın da davalı karşı davacıdan tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda ( 1 ) nolu bentte yazılı nedenlerle davalı karşı davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE, ( 2 ) ve ( 3 ) nolu bentlerde açıklanan nedenlerle kararın davalı karşı davacı İntem A.Ş., yararına BOZULMASINA, takdir edilen 375.000.000.-TL duruşma vekillik ücretinin davacı karşı davalıdan alınarak davalı karşı davacıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 29.06.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
11. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/10930
K. 2004/6802
T. 17.6.2004
• ALACAK DAVASI ( Kiralanan Yerin Yapı Kullanma İzni Olmadığını Bilen Kiracının Bu Sebebe Dayanarak Kira Sözleşmesini Feshetmesinin Haksız Olması-Ancak Yapı Kullanma İznini Taahhüt Edilen Tarihte Temin Edemeyen Kiralayanın da Kusurlu Olması )
• AYIPLI MAL ( Baştan Beri Kiralanan Yerin Yapı Kullanma İzni Olmadığını Bilen Kiracının Bu Sebebe Dayanarak Kira Sözleşmesini Feshetmesinin Haksız Olması )
• HAKSIZ FESİH ( Kiralama Sözleşmesinin Yapıldığı Andan Beri Kiralanan Yerin Yapı Kullanma İzni Olmadığını Bilen Kiracının Bu Sebebe Dayanarak Kira Sözleşmesini Feshetmesinin Haksız Olması )
• KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ( Kiralanan Yerin Yapı Kullanma İzni Olmadığını Kira Sözleşmesi Yapılırken Bilen Kiracının Bu Sebebe Dayanarak Kira Sözleşmesini Feshetmesinin Haksız Olması )
• YAPI KULLANMA İZNİ ( Bu İznin Olmadığını Kira Sözleşmesi Yapılırken Bilen Kiracının Bu Sebebe Dayanarak Kira Sözleşmesini Feshetmesinin Haksız Olması )
818/m.249
ÖZET : Hukuki ayıbı bilerek kiralananı teslim alan davacı kiracının akdi fesihte haksız olduğu, ancak yapı kullanma izin belgesi olmadan işyerini kiraya veren ve bu belgeyi taahhüt edilen tarihte temin etmeyen davalının ( karşı davacının ) da kusurlu olduğunun kabulü ile, kira sözleşmesinin 8.maddesi hükmü gereğince kiralayanda bulunan teminatın iadesi şartlarının buna göre tartışılması gerekir.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada K.Asliye Ticaret Mahkemesi’nce verilen 11.06.2003 tarih ve 2001/256 – 2003/236 sayılı kararın Yargıtay’ca incelenmesi davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, dava dosyası için Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili, 15.08.2000 tarihli kira devir protokolü ile müvekkilinin davalıya ait mağazayı kiraladığını, yapı kullanma izni olmadığı için müvekkilinin işyeri ruhsatı olmadığını, ihtarnameye rağmen davalının gerekli belgeleri göndermediğini ve Belediye tarafından müvekkiline ceza verildiğini, ihtarname ile 20.04.2001 tarihinden itibaren kira sözleşmesinin feshedilerek 18.04.2001 tarihinde mecurun tahliye edildiğini, davalı tarafından 11.319 USD teminatın müvekkiline iade edilmediğini ileri sürerek, 11.319 USD.nın faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı ( birleşen davanın davacısı ) vekili,davacının feshi ihbar sürelerine uymadan sözleşmeyi haksız olarak feshettiğini, bu nedenle davacının ( karşı davalının ) borcu olduğunu belirterek, asıl davanın reddine, 114.674.92 USD kira alacağı ile 134.811.752 TL elektrik bedelinin faiziyle birlikte karşı davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte ve dava açıldığı sırada kiralanan mecurun yapı kullanma izninin bulunmaması nedeniyle davacının işyeri çalıştırma ruhsatını alamadığı, işyerinin ruhsatsız çalıştırması nedeniyle K. Belediyesi tarafından para cezası kesildiği, yapı ruhsatının temini konusunda davacının davalıya ihtarname gönderdiği ancak, bu eksikliğin giderilmediği, B.K.nun 249 ve devam eden maddelerine göre kiralayanın mecuru ayıpsız ve kullanıma elverişli olarak kiracıya teslim etmesi gerektiği, davacının sözleşmeyi haklı olarak feshettiği ve teminatın iadesi gerektiği, elektrik giderinin karşı davacı tarafından ödendiğine dair kanıt sunulmadığı gerekçesiyle, 11.319 USD.nın 09.04.2001 tarihinden itibaren faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.
Karar, davalı ( karşı davacı ) vekilince temyiz edilmiştir.
1-Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre TEDAŞ’a ödenen 134.811.752 TL.nın tahsili istemine ilişkin karşı davanın reddine dair hükme ilişkin davalı ( karşı davacı ) vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi ile bu miktar yönünden hükmün onanmasına karar vermek gerekmiştir.
2-Davacı V. Tic Ltd Şti vekili, davalıdan kiralanan mecurun bulunduğu taşınmazın yapı kullanma izin belgesi olmadığı için işyeri ruhsatı alınamadığını, bu nedenle idari para cezasına muhatap olan müvekkilinin kira sözleşmesini haklı olarak feshettiğini ileri sürerek, kiralayanda bulunan teminatın iadesine karar verilmesini istemiştir. Davalı ( karşı davacı ) vekili ise, işyerini inşaat halinde iken kiralayan davacının ( karşı davalının ) yapı kullanma izin belgesi olmadığını baştan beri bildiğini,teslim sırasında hukuki ayıbı bilerek mecuru teslim alan kiracının, daha sonra BK.nun 249.maddesi hükmü gereğince bu ayıbı ilerek sözleşmeyi feshedemeyeceğini savunarak, asıl davanın reddini, karşı dava ile de 114.674,92 USD kira alacağının faiziyle birlikte tahsilini istemiştir.
Dava konusu mecur 02.03.2000 tarihli sözleşme ile dava dışı V. Tekstil San ve Tic AŞ.ne kiralanmış, 15.08.2000 tarihli protokol ile de davacıya devredilmiştir. Gerek kira sözleşmesinin akdedildiği tarihte, gerekse davacıya devir tarihinde mecurun da içinde bulunduğu taşınmazın inşaat halinde olduğu, yapı kullanma izin belgesi bulunmadığı davacı ( karşı davalı ) kiracı tarafından bilindiği taraflar arasında tartışmasız olduğu gibi, dosyadaki kanıtlarla da sabittir. Bu hali ile çalışma izni alınamayacağını bilen davacı kiracının, kiralananı teslim aldığı tarihte hukuki ayıbı bildiğinin ve kira sözleşmesini haksız olara feshettiğinin kabulü gerekir.
Ancak, davalı ( karşı davacı ) taraf da, kira sözleşmesinin “Özel Şartlar” bölümünde yer alan 4.maddesi hükmüne göre, mecurun da içinde bulunduğu ticaret merkezinin halka açılma tarihini 2000 yılının üçüncü üç aylık dönemi olabileceğini taahhüt etmiş olmasına rağmen, yapı kullanma izin belgesinin bu dönemde teminin edilememesinde kusurlu görülmektedir.
Açıklanan durum karşısında mahkemece, hukuki ayıbı bilerek kiralananı teslim alan davacı kiracının akdi fesihte haksız olduğu, ancak yapı kullanma izin belgesi olmadan işyerini kiraya veren ve bu belgeyi taahhüt edilen tarihte temin etmeyen davalının ( karşı davacının ) da kusurlu olduğunun kabulü ile, kira sözleşmesinin 8.maddesi hükmü gereğince kiralayanda bulunan teminatın iadesi şartlarının buna göre tartışılması gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle davalı ( karşı davacı ) yararına bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarda ( 1 ) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, TEDAŞ’a ödenen 134.811.752 TL.nın tahsili istemine ilişkin karşı davanın reddine dair hükme ilişkin davalı ( karşı davacı ) vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddi ile bu miktar yönünden hükmün ONANMASINA, ( 2 ) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı ( karşı davacı ) vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararının davalı ( karşı davacı ) yararına BOZULMASINA, takdir edilen 375.000.000.-TL duruşma vekillik ücretinin davacı – karşı davalıdan alınarak davalı – karşı davacıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 17.06.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
11. HUKUK DAİRESİ
E. 2002/1079
K. 2002/1394
T. 19.2.2002
• KİRA SÖZLEŞMESİNİN İPTALİ TALEBİ ( Kiralanan Taşınmazın Ruhsatsız Olması Nedeniyle Kira Amacına Uygun Kullanılamaması )
• RUHSATSIZ YAPININ KİRAYA VERİLMESİ – Kiralayanın Borçlarını Yerine Getirememesi ( Kira Sözleşmesinin İptali Talebi )
• KİRALAYANIN BORÇLARI ( Taşınmazı Kira Sözleşmesine Uygun Kullanmaya Müsait Teslim Etme Yükümlülüğü )
818/m.249
ÖZET : Davaya konu kiralananın ruhsatsız olduğu ve kira sözleşmesinin konusu olan sinemaya dönüştürülmesi imkanının mevcut mevzuata göre sözleşmenin kurulduğu anda bulunmadığı yanlar arasında çekişmesizdir. BK.nun 249. maddesi gereğince, kiralayan, akitten maksut kullanmaya salih bir halde, kiralananı kiracıya teslimle yükümlüdür. Davaya konu taşınmazın ise sözleşme kurulduğu tarihte ruhsatsız olduğu açıktır. Davalı kiralayanın kendi taşınmazındaki bu hukuki ayıbı bilmesi gerekmektedir. Davalı kiracıya bu konuda araştırma yükümlülüğü ve sonucuna katlanma sorumluluğu getirilemez.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada İzmir Asliye 2.Ticaret Mahkemesince verilen 8.2.2001 tarih ve 2000/518-2001/117 sayılı kararın Yargıtayca incelenmesi duruşmalı olarak davacılar vekili tarafından istenmiş olmakla, duruşma için belirlenen 5.2.2002 günde davacı avukatı Aydın Pura ile davalılar avukatı H.Sultan Kalemci gelip, temyiz dilekçesinin de süresinde verildiği anlaşıldıktan ve duruşmada hazır bulunan taraflar avukatları dinlenildikten sonra duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakılmıştı. Dava dosyası için Tetkik Hakimi Hüseyin Ulus tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:
KARAR : Davacılar vekili, müvekkillerinin gerekli tadilatlar yapıldıktan sonra sinema olarak işletmek üzere, davalılara ait taşınmazı özel bir sözleşme ile kiraladıklarını; ancak binanın ruhsatsız olduğunun ve tadilat yapılamayacağının, aldatılarak hataya düşürüldüklerinin ortaya çıktığını ileri sürerek, sözleşmenin geçersiz olduğunun ve iptali gerektiğinin tespitini, sadece miktar kısmı dolu teminat senedinin ve 12.000 dolarlık çekin iptalini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, iddiaların doğru olmadığını ve davacıların gerekli girişimlerde bulunmadıklarını savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkemece toplanan delillere göre, kiracı tacirin sözleşme imzalamadan önce kiralananın müsait olup olmadığını araştırmak zorunda olduğu, tadilat izni veya işletme ruhsatı temin edilememesi halinde kiralayana hiçbir sorumluluk yüklenemeyeceğinin sözleşme ile kararlaştırıldığı, asıl sözleşmeden sonra ek sözleşme düzenlendiği ve irade fesadı hallerinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir.
Dava, kira sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine dair hüküm kurulmuştur.
Davaya konu kiralananın ruhsatsız olduğu ve kira sözleşmesinin konusu olan sinemaya dönüştürülmesi imkanının mevcut mevzuata göre sözleşmenin kurulduğu anda bulunmadığı yanlar arasında çekişmesizdir. Yanlar arasındaki çekişme, sözleşmede kiralayanı koruyan hükümlerin bağlayıcılığı ve kiracının sözleşmeden doğan sorumluluğu noktalarında toplanmaktadır.
BK.nun 249. maddesi gereğince, kiralayan, akitten maksut kullanmaya salih bir halde, kiralananı kiracıya teslimle yükümlüdür. Davaya konu taşınmazın ise sözleşme kurulduğu tarihte ruhsatsız olduğu açıktır. Davalı kiralayanın kendi taşınmazındaki bu hukuki ayıbı bilmesi gerekmektedir. Davalı kiracıya bu konuda araştırma yükümlülüğü ve sonucuna katlanma sorumluluğu getirilemez. Çünkü kiracı, kira sözleşmesinde belirttiği maksatlarına uygun bir kiralanan teslim alacağını beklemektedir. Kiralayanın böyle bir ayıbı bilerek ve gizleyerek taşınmazını kiraya vermesi ise kötüniyetli bir davranış olur ve korunamaz. Öte yandan, bir an için kiralayanın imar durumunu bilmeden taşınmazını kiraya verdiği kabul edilseydi dahi, bu durum en azından ağır kusur teşkil edecekti. BKnun 99/1. maddesi uyarınca, hile veya ağır kusur halinde duçar olacak sorumluluktan borçlunun iptidaen beraatını tazammun edecek her şart batıl olacağından, davalının, sözleşmenin özel şartlar 14. maddesinde yer alan ve inşaat, onarım vs işlere resmi mercilerce müsaade edilmemesi halinde kiralayana herhangi bir sorumluluk yüklenemeyeceği hükmüne dayanarak, kiralananı sözleşme maksadına uygun kullanıma hazır teslim sorumluluğundan kurtulması mümkün olmayacaktır.
Diğer taraftan, sözleşme tadilatı inşaat ruhsat başvurusu öncesinde ve ilk sözleşmeden hemen bir ay sonra yapılmış olup, sadece kira süresini değiştirmeye yönelik bulunmaktadır ve davacı yönünden kiralananın ruhsatsız olmasına muvafakat verilmesi anlamını taşımamaktadır.
Mahkemece, kiralananın akitten maksut kullanmaya salih bir halde kiracıya teslimi imkanının kira sözleşmesi yapıldığı esnada bulunmadığı ve kiralayanın bu sorumluluktan kurtulma şartlarının geçersiz olduğu gözetilerek sonucuna göre inceleme yapılarak bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi yerinde görülmediğinden kararın bu nedenle davacılar yararına bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davacılar yararına BOZULMASINA,250.000.000 lira duruşma vekillik ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 19.2.2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2001/6727
K. 2001/7921
T. 20.9.2001
• KİRACININ SÖZLEŞMEDEN DÖNMESİ ( Kiralananın İskan İzninin Olmadığı/Geçici İşletme Ruhsatı Dahi Alınamadığı – Kiralanandaki Ayıpların Sözleşmenin Amacına Uygun Kullanımını İmkansız Hale Getirdiği )
• KİRALANANDAKİ AYIPLAR ( Kiralananın İskan İzninin Olmadığı/Geçici İşletme Ruhsatı Dahi Alınamadığı – Kiracının Sözleşmeden Dönme Hakkını Kullanabileceği )
• KİRALAYANIN YÜKÜMLÜLÜĞÜ ( Kiralananın Kullanılabilir Bir Duruma Getirilmediği – Kiralanadaki Atık Su Tahliye Kanalının Dar Olduğu/Havalandırma Bacası Olmadığı )
• KİRALANANIN TESLİMİ ( Kiralayan Tarafından Sözleşmedeki Amaca Uygun Teslim Edilmediği – Kiracının Sözleşmeden Dönme Hakkını Kullanabileceği )
• SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI ( Kiracının/Kiralananın Sözleşmedeki Amaca Uygun Teslim Edilmemesi Nedeniyle – Kiralayanın Yükümlülüklerini Yerine Getirmediği )
ÖZET : Kiralananın kullanılabilmesi için iskan izni bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiralayana ait bulunmaktadır. Sözleşme yapılırken sözü edilen iskan izninin bulunmaması, kiralayanı kanunen kendisine yüklenen iskan iznini alma ve kiralananı sözleşmenin amacına uygun kullanılabilir duruma getirme yükümlülüğünden kurtarmaz. Kiralananda atık su tahliye kanalı dar olduğundan kiralananı pis su basmış, havalandırma bacası olmadığından geçici işletme ruhsatı dahi alınamıyacağı bilirkişi raporunda belirtilmiştir. Bu aşamada kiralananın sözleşmeden beklenen amaca uygun teslim edildiğinden söz edilemez.
DAVA : Dava dilekçesinde kira sözleşmesinin feshi, kira bedeli olarak ödenen 8000 DM ile depozito 3000 DM, malzeme bedeli 10.000 DM manevi tazminat 1.000.000.000 liranın, karşı davada ise 16.000 DM. maddi tazminat ile 3.500.000.000 lira manevi tazminatın masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın akdin feshi ve depozitonun iadesi talebi yönünden kabulü, diğer talepler ile karşı davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı ve karşı davacı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, davalıya ait taşınmazı 10.9.1998 tarihli sözleşme ile kafeterya olarak işletilmek üzere aylık 1000 DM. kira bedeli karşılığı kiraladığını, işletmeye esas tadilat ve malzeme alımı yapmış ise de kiralananın pis su gideri, havalandırma bacası ve yapı kullanma izni olmadığı için işletme ruhsatı alınamadığını, ihtarname göndermesine rağmen bu eksiklikler giderilmediği için kira akdinin feshi, haksız ödenen 8000 DM. kira bedeli ile peşin verilen 3000 DM. depozito bedeli, 10.000 DM. kiralanana yapılan masraf ve 1.000.000.000 lira manevi tazminatın tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı, sözleşmeden doğan 16.000 DM. maddi tazminat ile 3.500.000.000 lira manevi tazminatın tahsili talebiyle karşı dava açmıştır.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile akdin feshi ve depozitonun tahsili, diğer talepler ile karşı davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı ve karşı davacı ( davalı )vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak, kiralananın kullanılabilmesi için iskan izni bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiralayana ait bulunmaktadır. Sözleşme yapılırken sözü edilen iskan izninin bulunmaması, kiralayanı kanunen kendisine yüklenen iskan iznini alma ve kiralananı sözleşmenin amacına uygun kullanılabilir duruma getirme yükümlülüğünden kurtarmaz.
Ayrıca, kiralananda atık su tahliye kanalı dar olduğundan kiralananı pis su basmış, havalandırma bacası olmadığından geçici işletme ruhsatı dahi alınamıyacağı bilirkişi raporunda belirtilmiştir. Bu aşamada kiralananın sözleşmeden beklenen amaca uygun teslim edildiğinden söz edilemez.
Kiralanan şeyin ayıpları, kiralayanın tekeffülü altındadır. Bu ayıplar kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılacak yahutta bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak çeşitten ise kiracı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir ( BK. mad.249-250 ve 106-108 ).
Bu durumda, kiralayan aldığı kiraların tamamını alıkoyamaz, ancak şeyin kullanıldığı süre için ayıp nedeniyle indirilmiş kiraya karşılık olan miktarı alıkoyabilir.
Mahkemece yukarıdaki ilke dikkate alınarak toplanan taraf delillerine göre kiralayana fesihten önce ödenen kira bedelinin iadesi talebinin ( tamamen )reddi cihetine gidilmesi doğru görülmemiştir.
Bunun dışında, reddedilen karşı dava nedeniyle maktu red harcının mahsubu ile peşin yatırılan bakiye harcın iadesi gerekip gerekmediğinin düşünülmemesi de doğru değildir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 20.9.2001 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
