KAT MALİKLERİ KURULU • TEMSİL YETKİSİ
Kanun koyucu tüzel kişiliği bulunmayan “kat malikleri kurulu”na 634 sayılı Kanun’un 35’inci maddesi ile; bu kanundan doğan yetki ve görevleri kapsamındaki bazı iş ve işlemlerde kat maliklerini temsilen hukuki ilişki kurma ve dava takip yetkisi vermiştir. Ne var ki ana taşınmazın genel yönetimi dışında kalan işler için yöneticinin dava takip yetkisi bulunmadığının kabulü gereki
ÖZET: Kanun koyucu tüzel kişiliği bulunmayan kat malikleri kuruluna bazı işlerde kat maliklerini temsil etme ve dava takip etme yetkisini vermiştir.
Ancak temeli mülkiyet hakkına veya tüketici haklarına dayanan uyuşmazlıklarda kat malikleri kurulunun kat maliklerini temsil ettiği kabul edilemez.
Y. HGK E.2017/689, K.2017/1686, T.13.12.2017
Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İzmir 1. Tüketici Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen
17.09.2013 gün ve 2011/1247 E., 2013/793 K. sayılı karar taraflarca temyizi üzerine Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 22.04.2014 gün ve 2014/1670
E., 2014/12987 K. sayılı kararı ile; (…Davacı site yönetimi, sitenin davalı … tarafından diğer davalıya yüklenici olarak imal ettirildiğini, sitenin tesliminden sonra zaman içinde ortak kullanım alanlarında ayıplı imalattan kaynaklanan zararların oluşmaya başladığını, ayıplı imalatların düzeltilmesi gerektiğini,
kapalı otopark ile ilgili zemin ve zemin altlarında sorunlar oluştuğunu, yangın merdivenlerinde, blok dış duvarlarının sıva ve boyasında ayıpların olduğunu ve su sızıntılarının meydana geldiğini belirterek, tüm zararların tespiti ile, 14 yapının temel su yalıtımlarının, 13 adet bloğun tüm dış duvarlarının ve yangın merdivenlerinin su yalıtımlarının, zemin etütlerinin ve buna bağlı olarak yasa, yönetmelik ve teknik şartnamelerin gerektirdiği gibi yapılmasını, oluşan beton, sıva ve boya dökülmelerinin tamiratını, tespit edilen bu zararların tazminine, fazlaya ilişkin hakların saklı tutularak şimdilik 10.000.TL nin davalılardan
müştereken ve müteselsilen tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin de davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılar, davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece, davanın kabulüne, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 10.000.TL alacağın davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.
1-Dava, … tarafından açılmış olup sitenin ortak kullanım alanlarındaki ayıplı imalattan kaynaklanan zararların tazminine ilişkindir. Ada
yönetiminin aktif husümet ehliyeti mevcut olmayıp bu tür davaların bizzat kat malikleri tarafından açılması gerekir. Ancak, ada yönetiminde aynı zamanda kat maliki olanlar kendilerine ait bağımsız bölümdeki ayıplı imalat ve eksik iş bedeli ile ortak yerlerdeki eksik iş ve ayıplı imalatların bedelinden kendi bağımsız bölümüne tapudaki arsa payına düşen kısmın tahsilini talep edebilirler. Hal böyle olunca mahkemece, ada yönetiminde aynı zamanda kat maliki olan kişilerin
sahip olduğu taşınmazlar nedeni ile hisselerine düşen bölüm yönünden arsa payı oranında talep hakkının olduğu kabul edilmeli ve kayıt ma
liki olmayan yöneticiler ve davacı ada yönetiminin dava açma ehliyeti bulunmadığından, husumet nedeni ile davanın reddine karar verilmesi
gerekirken, aksi düşüncelerle tüm site yönünden işin esası hakkında karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
2-Bozma nedenine göre tarafların diğer temyiz itirazlarının incelen mesine gerek görülmemiştir…) gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDENLER: Davalı … İnş. San. Tic. AŞ. vekili ve davalı … İnş. AŞ. vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki bilgi ve belgeler okunduktan
sonra gereği görüşüldü:
Dava yüklenicinin ayıplı imalatı iddiasına dayalı alacak istemine ilişkindir.
Davacı Site Yönetimi vekili, müvekkili sitenin davalı … İnş. San. Tic. AŞ. tarafından diğer davalı … İnş. AŞ.’ye yüklenici olarak imal ettirildiğini; sitenin 2007 yılında tesliminden sonra, zaman içinde ortak kullanım alanlarında ayıplı imalattan kaynaklanan zararların oluşmaya başladığını ve bu zararların binanın yapısal sağlamlığına zarar verecek derecelere çıktığını, kapalı otopark ile ilgili zemin ve zemin altlarında sorunlar oluştuğunu, ayrıca yangın merdivenlerinde, blok dış duvarlarının sıva ve boyasında ayıpların olduğunu ve su sızıntılarının meydana geldiğini belirterek tüm zararların tespiti ile 14 yapının temel su yalıtımlarının, 13 adet bloğun tüm dış duvarlarının ve yangın merdivenlerinin su yalıtımlarının, zemin etütlerinin ve buna bağlı olarak yasa, yönetmelik ve teknik şartnamelerin gerektirdiği gibi yapılmasını; oluşan beton, sıva ve boya dökülmelerinin tamiratını, tespit edilen bu zararların tazminine ve bir daha tekrarlanmaması için yapılması gereken imalatın bedel olarak tazminine, fazlaya ilişkin hakların saklı tutularak şimdilik 10.000 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı … İnş. AŞ. vekili müvekkili şirketin taşeron olması nedeniyle davanın kendilerine yöneltilemeyeceğini, davacı tarafın dava ehliyetinin de olmadığını, yapılan imalatın projeye ve şartnameye uygun olarak yapıldığını savunmuş, davalı … İnş. San. Tic. AŞ. vekili ise davacının dava açma ehliyetinin mevcut bulunmadığını, müvekkili şirket tarafından alt yükleniciye inşa ettirilen konutlar ve ortak kullanım alanlarının ayıplı olmayıp ortak alanların kat malikleri ve ada yönetimi tarafından bakımsız bırakıldığını, süresinde yapılmış bir ayıp ihbarının olmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece sitenin ortak alanlarının imalattan kaynaklı gizli ayıplar taşıdığı, ayıpların bulunduğu yerler ve nitelikleri göz önünde bulundurul duğunda site yönetiminin davada taraf sıfatının mevcut olduğu, süresin de dava konusu edilen ve giderilmesi için 83.497,- TL masraf gerektiği
tespit edilen ayıplardan davalıların müştereken ve müteselsilen sorumlu oldukları gerekçesi ile taleple bağlı kalınarak davanın kabulüne ve 10.000
TL’nin davalılardan tahsiline hükmedilmiştir.
Tarafların temyiz itirazları üzerine hüküm Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde yazılı gerekçeler ile bozulmuştur.
Yerel Mahkeme “Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35’inci maddesine uygun olarak kat maliklerinin katılımı ile gerçekleşen toplantıda karar defterine
ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için varılan kararın yazıldığı, buna uygun olarak da yönetime bu eksikliklerin giderilmesi için vekil tutma dolayısıyla dava açma yetkisinin verildiği açık olduğuna göre artık kat maliklerinin ayrı ayrı dava açmalarının bu hükümler karşısında hem usul ekonomisi yönünden hem de davanın niteliği yönünden gerekli olmadığı ve tüm bunların sonucu olarak ada yönetiminin aktif dava ehliyeti bulunduğu”ndan bahisle direnme kararı vermiştir.
Direnme kararı davalı … İnş. San. Tic. AŞ. ve davalı … İnş. AŞ. vekili tarafından temyiz edilmektedir.
Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kat mülkiyetine tabi taşınmazın ortak alanlarında yüklenicinin ayıplı ifası iddiasına dayalı davalarda kat maliklerinin Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yetki vermeleri hâlinde site yönetiminin tüm kat maliklerini temsi
len dava açmalarının mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında işin esasının incelenmesinden önce davacı sıfatıyla Yüksek Vadi Evleri 25043 AdaSite Yönetiminin yer aldığı dava dosyasında, yalnızca 25042 Ada Yönetim Kurulunun …., …., …. isimli kişilerden oluştuğuna dair 07.04.2008 tarihli tutanak ve bu tutanakta ismi geçen kişilerce imza altına alınmış 01.05.2008 tarihli karar defteri sayfasının onaysız suret olarak mevcut bulunduğunun, davacı vekili Av. …’ya 25043 ada yönetimi adına yönetici sıfatıyla vekalet verenin ise …. isimli kişi olduğunun anlaşılmasına göre,….’ın yönetici olarak atandığına ve bu kişiye kat malikleri kurulunca dava açma yönünde yetki verildiğine dair kararların aslı veya onaylı ve okunaklı suretlerinin eklenmesi için dosyanın mahalline geri çevrilmesinin
gerekip gerekmediği hususu ön sorun olarak görüşülüp tartışılmış, bu eksikliklerin işin esasının incelenmesinden sonra varılacak sonuca göre değerlendirilmesi gerektiği sonucuna varılarak oy birliği ile ön sorunun bu aşamada mevcut olmadığına karar verilmiştir.
Uyuşmazlığın irdelenmesinde öncelikle dava hakkı, dava ehliyeti ve taraf sıfatı kavramları üzerinde durulmalıdır.
Medeni hukukta olduğu gibi medeni usul hukukunda da ehliyet büyük önem taşır.
Konunun temeli, “hak” ve “dava hakkı” kavramlarına dayalıdır.
Bireylerin bir hakkın inkâr veya ihlali durumunda yargı gücüne başvurarak haklarının etkin bir şekilde korunmasını istemek konusunda sahip
oldukları yetkiye “dava hakkı” denilmektedir. Bir kimsenin bu korumayı yargı gücünden belli bir hasma karşı fiilen talep etmesi davadır (POS TACIOĞLU/ALTAY: Medeni Usul Hukuk Dersleri, 7.b., İstanbul 2015, s. 181).
Doktrinde davada taraf kavramını açıklamaya yönelik olarak maddi taraf kuramı, şekli taraf kuramı ve işlevsel taraf kuramı başlıkları altında toplanabilecek üç farklı yaklaşım bulunmaktadır. İşlevsel taraf kuramı yalnızca mal varlığı davaları bakımından tarafın belirlenmesine yönelik
çözüm sunmakta iken, taraf olmayı maddi anlamda hakkın ayrılmaz parçası olarak gören maddi taraf kuramının aksine 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) davada taraf tayininde, kimin kime karşı hukuki koruma istediğinin belirlenmesinde dava dilekçesinin esas alınmasını öngören şekli taraf kuramını esas aldığı münferit düzenlemelerinden (iradî taraf değişikliği: m.124; dava ve cevap dilekçelerinin içerikleri: m.119/1-b, c ve 129/1-b, c; kesin hükmün davanın tarafları açısından bağ-layıcı olması: m. 303 gibi) açıkça anlaşılmaktadır.
HMK’nın 50’nci maddesinde taraf ehliyeti “Medenî haklardan yararlanma ehliyetine sahip olan, davada taraf ehliyetine de sahiptir.” şeklinde
açıklanmıştır.
Davada taraf ehliyetinden maksat bir davada davacı veya davalı olarak yer alabilme ehliyetidir. Bu kavram medeni hukuktaki hak ehliyetinin me
deni usul hukuku alanındaki uzantısını oluşturur (TANRIVER, S.: Medeni Usul Hukuku, c.I, Ankara 2016, s. 485).
HMK’nın 53’üncü maddesinde “talep sonucu hakkında hüküm alabilme yetkisi” olarak tanımlanan dava takip yetkisi ise hukukumuzda davanın taraflarının tayininde şekli taraf kuramının kabul edilmesinin sonucu olarak taraf ve taraf sıfatı kavramlarının birbirlerinden ayrılmasının so
nucu olarak varlık kazanmıştır. Kişinin taraf ehliyetinin bulunması, taraf olarak yer aldığı davasını yürütebilmesi için tek başına yeterli değildir; kişinin dava ehliyetine de sahip olması gerekir (ERİŞİR, E.: Medeni Usul Hukukunda Taraf Ehliyeti,
İzmir 2007, s.57).
Dava ehliyeti ise bir kişinin bizzat yahut tayin edeceği temsilcisi aracılığı ile dava açabilmesi, davayla ilgili usul işlemleri yapabilmesi ve kendi
sine karşı dava açılması hâlinde de hakkını koruyucu beyanlarda bulunabilme yani savunma yapabilme ehliyeti olarak tanımlanabilir (TANRIVER,
s. 496).
Davada davacı ve davalı olarak yer almakla taraf olarak gösterilenlerin maddi hukuk bakımından gerçekten bu niteliği taşıyıp taşımamaları tü-
müyle birbirinden farklı kavramlardır.
Sıfat, dava konusu kılınan subjektif hakla davanın tarafları arasındaki ilişkiyi ifade eder ve dava dilekçesinde davacı ve davalı olarak gösterilmiş
kişilerin maddi hukuk bakımından gerçekten hak sahibi veya yükümlü konumunda bulunup bulunmadığına ilişkindir (TANRIVER, s.512). Başka bir tanıma göre sıfat, belirli ve somut bir davada husumeti yöneltebilmek olanağını sağlayan hukuki bir durum olup, statüye mensup olmayı ifade eden bir niteliktir. Belirli bir hak üzerinde dava hakkını sağlayan statü, o hakka sahip olmak olabileceği gibi temsil kuralları uyarınca o hakta tasarruf yetkisi de olabilir (POSTACIOĞLU/ALTAY, s. 196).
Dava, bizzat hak sahibi tarafından açıldığı zaman hak sahibi olmak durumu ile sıfat kavramları örtüşmekte ise de; dava, hak sahibinden baş-
ka bir kişi tarafından açıldığında sıfat kavramı bütün özerkliği ve özelliği ile meydana çıkmaktadır. İleri sürülen hakkın veya hukuki durumun söz
konusu davayı açmak yetkisini verip vermediği keyfiyeti sıfat kavramına karşılık gelir.
Bu açıklamalardan sonra uyuşmazlıkta davacı konumundaki ada yönetiminin hukuki statüsünü belirlemeye yönelik yasal düzenlemelerin or
taya konulması gerekir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Genel kurul” başlıklı 27’nci maddesinde, “Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yöne
tim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.” düzenlemesi yer almaktadır.
Kanunun 69’uncu maddesine göre toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda
ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm
maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir.
Yine aynı Kanunun 34’üncü maddesinin birinci fıkrası, “Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir.” şeklinde düzenleme içermekte, Aynı Kanunun “Genel yönetim işlerinin görülmesi” başlıklı 35’inci maddesinde de yönetici veya yönetim kurulunun görevleri sayılmış olup, (i) bendinde “Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi” şeklindeki ifadesi ile dava açma hakkı düzenlenmiştir.
38’inci maddenin ikinci fıkrasında 14.11.2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 sayılı Kanununun 19’uncu maddesi ile yapılan değişiklik ile “Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir.”
şeklindeki düzenleme getirilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.06.2006 gün, 2006/18-483 E., 2006/473 K. sayılı kararında da belirtildiği üzere kat malikleri kurulunun
tüzel kişiliğinin bulunmadığı tartışmasızdır.
Ancak kanun koyucu tüzel kişiliği bulunmayan bu kurula 634 sayılı Kanun’un 35’inci maddesi ile; bu kanundan doğan yetki ve görevleri kapsamındaki bazı iş ve işlemlerde kat maliklerini temsilen hukuki ilişki kurma ve dava takip yetkisi vermiştir. Ne var ki ana taşınmazın genel yönetimi dışında kalan işler için yöneticinin dava takip yetkisi bulunmadığının kabulü gerekir (KALE, S.: Medeni Yargılamada Taraf Ehliyeti, İstanbul 2010, s.188).
Bu bilgiler ışığında somut olay değerlendirildiğinde; dava konusu alacak iddiasının temeli mülkiyet hakkına ve bu hakkın devamı olarak tüke
ticiye tanınan seçimlik yetkilere dayanmaktadır. Bu durumda, site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olması, eldeki uyuşmazlık
yönünden site yönetiminin dava açma ehliyetinin bulunduğunu kabule yeterli sayılmamalıdır.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında davaya konu ayıbın site yönetiminin kanun gereği sorumluluğunda bulunan ortak alanlara ilişkin olması karşısında her bir malikin ayrı ayrı dava açmasının ve yapılacak yargılama sonunda her bir malikin ortak alandaki payları nispetinde ayrı ayrı hüküm kurulmasının, usul ekonomisine ve kanun koyucunun Kat Mülkiyeti Kanunu ile sağlamak istediği amaca uygun düşmeyeceği, değişen yaşam düzeninin doğurduğu eldeki dava gibi bazı özel
ihtiyaç hallerinde site yönetiminin kanundaki usule uygun aldığı yetki ile dava açmaya yetkili olduğunun kabulünün gerektiği, bu nedenle direnme
hükmünün yerinde olduğu görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
Hâl böyle olunca, aktif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle davanın reddinekarar verilmesi gerektiğine işaret eden Özel Daire bozma kararına uymak
gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ
Davalı … İnş. San. Tic. AŞ. vekili ve davalı … İnş. AŞ. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında
gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA,
