Satış yolu ile ortaklığın giderilmesi gereken taşınmaz üzerinde bina vs. gibi muhdesat varsa bunlar Medeni Kanunun 619. maddesi uyarınca arzın mütemmim cüz’ü (tamamlayıcı parçası) sayıldığından arzla birlikte satışına karar verilecektir. Bunların bir kısım paydaşa aidiyetine ilişkin tapuda şerh varsa veya bu konuda tüm paydaşlar ittifak ediyorsa o takdirde değerlere göre oran kurulması ve satış parasının bu oran esas alınarak dağıtılması gerekecektir. Oran kurulurken muhdesatm ve arzın dava tarihi itibariyle ayrı ayrı değerleri tespit edilecek ve bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri saptanacak, bulunan değer. Muhdesat ve arzın değerine ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibariyle ne kadarının muhdesata, ne kadarının arza isabet ettiği belirlenecektir. Satış bedelinin dağıtımında bulunan bu yüzde oranlar gözönünde tutularak muhdesata isabet eden kısım sadece muhdesat sahibine veya paylan oranında sahiplerine, arza düşen kısım da yine paylan oranında tüm paydaşlara verilecektir.
YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E: 2004/1278 K: 2004/2335 T: 25/03/04
Dava dilekçesinde taşınmazdaki ortaklığın satış yoluyla giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davarım kabulü ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesi cihetine gidilmiş, hüküm bir kısım davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra gereği düşünüldü :
Bilirkişi raporuna göre ana taşınmaz üzerinde bodrum, zemin ve 3 normal kattan ibaret betonarme karkas bir bina olup 10 bağımsız bölümden oluşmakta ve taşınmazda 12 paydaş bulunmaktadır. Paydaş ve bağımsız bölüm sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmediği gibi ana yapıya ait inşaat projesi ve ruhsatı da bulunmadığından dava konusu taşınmaz kat mülkiyeti kurulmasına elverişli değildir. Bu nedenle Mahkemece taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesi gerektiği sonucuna varılmasında bir isabetsizlik görülmemiştir.
Satış yolu ile ortaklığın giderilmesi gereken taşınmaz üzerinde bina vs. gibi muhdesat varsa bunlar Medeni Kanunun 619. maddesi uyarınca arzın mütemmim cüz’ü (tamamlayıcı parçası) sayıldığından arzla birlikte satışına karar verilecektir. Bunların bir kısım paydaşa aidiyetine ilişkin tapuda şerh varsa veya bu konuda tüm paydaşlar ittifak ediyorsa o takdirde değerlere göre oran kurulması ve satış parasının bu oran esas alınarak dağıtılması gerekecektir. Oran kurulurken muhdesatm ve arzın dava tarihi itibariyle ayrı ayrı değerleri tespit edilecek ve bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri saptanacak, bulunan değer. Muhdesat ve arzın değerine ayrı ayrı oranlanarak yüzde itibariyle ne kadarının muhdesata, ne kadarının arza isabet ettiği belirlenecektir. Satış bedelinin dağıtımında bulunan bu yüzde oranlar gözönünde tutularak muhdesata isabet eden kısım sadece muhdesat sahibine veya paylan oranında sahiplerine, arza düşen kısım da yine paylan oranında tüm paydaşlara verilecektir.
Muhdesatm bir kısım paydaşlara aidiyetine ilişkin tapuda şerh yoksa veya bu hususta paydaşların ittifakı sözkonusu değilse, Mahkemece, iddia sahiplerine ilgili mahkemeye dava açarak muhdesatm kendilerine aidiyeti konusunda kesinleşmiş mahkeme getirmeleri için süre verilerek o dava sonucu beklenilmelidir.
Somut olayda, davalılar, dava konusu taşınmazda bulunan ana yapıdaki bağımsız bölümlerin eksiklerini kendilerinin tamamladığını savunduklarına göre, Mahkemenin bu konuda Tarafların ittifakını araması, savunma taraflarca kabul görmediği takdirde ilgiliye süre verilerek, müşterek mülkiyet şeklinde tasarruf edilen taşınmazda bulunan binadaki bağımsız bölümlerin eksiklerini ve bu eksikleri tamamlayanların tespitini sağlaması, sonra da Yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda dağıtılacak paylara uygulanacak oranlan belirlemesi ve bu esaslara göre karar vermesi gerekir.
Bu hususlar dikkate alınmadan, taşınmazın üzerindeki yapı ile sonunda elde edilecek bedelin paylar oranında verilmiş olması da usul ve yasaya aykırıdır.
